Milion za mieszkanie? W Warszawie to już nie wyjątek

Milion złotych za mieszkanie jeszcze kilka lat temu był ceną kojarzoną przede wszystkim z apartamentami w najlepszych lokalizacjach. Dziś siedmiocyfrowe wyceny nie są już w Polsce czymś wyjątkowym. Z szacunków Działu Analiz Mzuri, opartych na danych GUS i Narodowego Banku Polskiego, wynika, że w największych miastach wojewódzkich może być około 350 tys. mieszkań wartych co najmniej milion złotych. Zdecydowana większość znajduje się w Warszawie.

„Warszawa zdecydowanie wyróżnia się na tle pozostałych polskich miast. W stolicy ponad ćwierć miliona mieszkań może być dziś wartych co najmniej milion złotych. Oznacza to, że taka wycena może dotyczyć nawet więcej niż co czwartego zamieszkanego lokalu w stołecznych budynkach wielorodzinnych” – wskazują eksperci Mzuri.

Nie oznacza to oczywiście, że co czwarty lokal wystawiany jest na sprzedaż za milion złotych. Szacunek dotyczy wartości istniejącego zasobu mieszkaniowego, a nie cen ofertowych. Wiele zależy od lokalizacji, standardu budynku, piętra, stanu mieszkania czy jego powierzchni. Na obrzeżach miasta siedmiocyfrowa wycena może dotyczyć przede wszystkim największych lokali, podczas gdy w najbardziej atrakcyjnych częściach Warszawy próg miliona złotych przekracza znacznie więcej nieruchomości.

W innych dużych miastach takie mieszkania są zdecydowanie mniej powszechne. W Krakowie i Gdańsku lokale warte co najmniej milion złotych są mniej więcej dwukrotnie rzadsze niż w Warszawie. W Poznaniu i Wrocławiu można mówić o kilkunastu tysiącach takich mieszkań. W pozostałych stolicach województw milionowa wycena nadal należy raczej do rzadkości.

350 tys. mieszkań z siedmiocyfrową wyceną

Podstawą szacunków są dane Narodowego Spisu Powszechnego z 2021 r., pokazujące strukturę zasobu mieszkaniowego, oraz dane NBP dotyczące cen transakcyjnych na rynku wtórnym. Analiza obejmuje mieszkania w budynkach, w których znajdują się co najmniej trzy lokale, a więc nie uwzględnia domów jednorodzinnych ani budynków dwulokalowych.

– Nasz szacunek można uznać za ostrożny. Dane o strukturze zasobu mieszkaniowego pochodzą ze spisu z 2021 roku, tymczasem od tego czasu deweloperzy oddali do użytkowania ponad pół miliona nowych mieszkań. Część z nich również jest dziś warta co najmniej milion złotych – zauważają analitycy.

Milion złotych nie jest jednak typową wartością polskiego mieszkania. W większości miast przeciętne „M” jest warte wyraźnie mniej. Różnice między poszczególnymi rynkami wynikają przede wszystkim z cen za metr kwadratowy, a nie z wielkości lokali.

Metraż jest podobny, ceny już nie

Przeciętne mieszkanie w budynku wielorodzinnym w analizowanych miastach ma nieco ponad 50 m2. Różnice między poszczególnymi rynkami są stosunkowo niewielkie. Najmniejszy średni metraż odnotowano w Łodzi – 47,9 m2, a największy w Opolu – 53,1 m2.

Tymczasem różnice w cenach są ogromne. Według danych NBP w II kwartale 2026 r. średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego wynosiła w Warszawie 16 723 zł. W Krakowie było to 14 792 zł, w Gdańsku 14 035 zł, a we Wrocławiu 12 590 zł. Na drugim końcu zestawienia znalazły się Łódź z ceną 8 020 zł za m2, Katowice – 8 102 zł oraz Kielce – 8 193 zł.

Po połączeniu ceny metra kwadratowego ze średnim metrażem otrzymujemy szacunkową wartość przeciętnego mieszkania. W Warszawie jest to około 866 tys. zł. W Krakowie przeciętne „M” warte jest około 746 tys. zł, w Gdańsku 726 tys. zł, a we Wrocławiu i Gdyni około 650 tys. zł.

– To dobrze pokazuje, że o wartości mieszkania znacznie częściej decyduje lokalizacja niż jego powierzchnia. Przeciętne mieszkania w największych miastach mają zbliżony metraż, ale ich wartość może różnić się o setki tysięcy złotych – podkreślają eksperci.

Najniższą wartość przeciętnego mieszkania odnotowano w Łodzi – około 384 tys. zł. Różnica między Łodzią a Warszawą sięga więc około 482 tys. zł. Statystyczne mieszkanie w stolicy jest zatem warte ponad dwa razy więcej niż lokal o przeciętnym metrażu w Łodzi. W Kielcach, Katowicach i Bydgoszczy przeciętna wartość mieszkania mieści się natomiast w przedziale około 410–430 tys. zł.

Dekada, która podwoiła ceny

Jeszcze wyraźniej zmiana wartości mieszkań staje się widoczna, gdy spojrzymy na ostatnie dziesięć lat. Między II kwartałem 2016 r. a II kwartałem 2026 r. średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego wzrosły nominalnie we wszystkich analizowanych miastach co najmniej dwukrotnie. Największy wzrost odnotowano w Zielonej Górze – 179 proc., a najmniejszy w Poznaniu – 111 proc.

Same nominalne dane nie pokazują jednak całej historii. W tym samym czasie znacząco wzrosły również ceny innych dóbr i usług. Inflacja w analizowanym okresie przekroczyła 61 proc. Po uwzględnieniu utraty siły nabywczej pieniądza realny wzrost cen mieszkań był więc znacznie niższy.

– Nominalny wzrost cen mieszkań może robić wrażenie, ale przy analizowaniu tak długiego okresu trzeba uwzględnić inflację. Po jej odjęciu skala wzrostu nadal jest znacząca, choć zdecydowanie mniej spektakularna – oceniają eksperci Działu Analiz Mzuri.

Realnie mieszkania zdrożały w analizowanych miastach od 31 proc. w Poznaniu do 72 proc. w Zielonej Górze. W Warszawie realny wzrost wyniósł około 40 proc., w Krakowie 53 proc., a w Gdańsku 62 proc.

Ciekawym punktem odniesienia są wynagrodzenia. Przeciętna płaca w sektorze przedsiębiorstw wzrosła w ciągu dekady z nieco ponad 4,2 tys. zł do prawie 9,4 tys. zł brutto miesięcznie. Po uwzględnieniu inflacji oznacza to realny wzrost siły nabywczej przeciętnego wynagrodzenia o około 37 proc.

Kredytowe dopalacze podbiły rynek

Porównanie cen mieszkań z wynagrodzeniami pokazuje, że w większości analizowanych miast nieruchomości zdrożały realnie szybciej niż płace. Wyjątkiem jest m.in. Poznań, gdzie realny wzrost cen mieszkań był nieco niższy od wzrostu realnej wartości przeciętnego wynagrodzenia. W pozostałych miastach różnica wynosiła od kilku do około 25 pkt proc.

Jednym z czynników, które mogły zwiększyć presję na ceny, były programy dopłat do kredytów mieszkaniowych. Szczególne znaczenie miał „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, który wywołał silny wzrost popytu w okresie obowiązywania programu.

– Programy dopłat do kredytów zwiększają możliwości zakupowe części gospodarstw domowych. Jeżeli dodatkowy popyt pojawia się na rynku, na którym podaż mieszkań nie może szybko za nim nadążyć, część efektu może zostać przejęta przez wzrost cen nieruchomości – wskazują specjaliści.

Dzisiejszy rynek mieszkaniowy jest więc efektem nie tylko wzrostu kosztów budowy czy zmian popytu, lecz także wieloletniego wzrostu wartości nieruchomości. Milion złotych przestał być ceną zarezerwowaną wyłącznie dla luksusowych apartamentów – szczególnie w Warszawie. Jednocześnie w większości polskich miast wojewódzkich przeciętne mieszkanie nadal pozostaje wyraźnie poniżej tej granicy.

To pokazuje, jak mocno w ciągu ostatniej dekady zmieniła się mapa wartości polskich nieruchomości. I choć przeciętny metraż mieszkania pozostaje podobny, różnica między tym, ile warte jest „M” w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku, a tym, ile kosztuje ono w Łodzi, Kielcach czy Katowicach, jest dziś liczona w setkach tysięcy złotych.

KaMa