Od ponad roku na rynku mieszkaniowym poprawia się pozycja kupujących – ofert przybywa, wynagrodzenia rosną, a teraz jeszcze zaczęły tanieć kredyty.
Agnieszka Bykowska, Research Analyst w Avison Young
Robert Pastuszka, Director, Office Agency
W I kw. 2025 r. nowoczesne zasoby biurowe w Warszawie osiągnęły poziom 6,28 mln m2. W tym okresie dostarczono tylko jeden nowy projekt – siedzibę CD Projekt w strefie biurowej Wschód, która powiększyła podaż o 5600 m2. Całkowita powierzchnia biurowa w budowie lub modernizacji wyniosła ok. 210 tys. m2. Popyt brutto osiągnął poziom 160,5 tys. m2, a wskaźnik pustostanów – kwartał do kwartału – nieznacznie spadł do 10,5 proc.
Rynek wciąż wykazuje umiarkowaną, ale stabilną aktywność deweloperską – do końca 2025 r. planowane jest oddanie ponad 130 tys. m2 nowej powierzchni biurowej. Po 2027 r. zapowiedziano niewiele nowych inwestycji. Coraz wyraźniejszy jest trend modernizacji i zmiany funkcji starszych budynków.
Popyt
Najbardziej aktywnymi obszarami pozostały centrum i centralny obszar biznesu (CBD), które odpowiadały łącznie za ponad 60 proc. całkowitego wolumenu najmu w mieście. Wskaźnik pustostanów wyniósł 7,4 proc. w strefach centralnych i 13 proc. poza nimi. Łączna powierzchnia niewynajętych biur w Warszawie to blisko 660 tys. m2. Największy popyt generował sektor usług biznesowych – 13 proc. wynajętej powierzchni. Na kolejnych miejscach znalazły się sektory bankowości, ubezpieczeń i inwestycji oraz produkcji – po 10 proc.
Struktura popytu
Nowe umowy najmu oraz przednajmy odpowiadały za 49 proc. całkowitej aktywności najemców. Najbliższe dwa-trzy lata mogą przynieść kilka dużych transakcji typu pre-let. W związku z ograniczoną liczbą nowych projektów w trybie spekulacyjnym pre-let może stać się głównym sposobem na pozyskanie powierzchni spełniającej oczekiwania najemców pod względem lokalizacji, układu oraz standardu.
Warunki najmu
Czynsze w lokalizacjach centralnych wahały się od 22 do 28 euro/m2/miesiąc, a w lokalizacjach poza centrum – od 16 do 19,5 euro/m2/miesiąc. Stawki za powierzchnie w najlepszych lokalizacjach, na najwyższych piętrach, przekraczają 30 euro/m2/miesiąc. Opłaty eksploatacyjne wynoszą średnio ok. 27 zł/m2/miesiąc.
Rynek wynajmujących
Warunki rynkowe coraz wyraźniej sprzyjają właścicielom budynków. Coraz częściej zawierane są umowy na dłuższe okresy – siedmioletnie kontrakty stają się nowym standardem. Po latach dominacji najemców równowaga sił się zmienia. Obecnie coraz trudniej jest spełnić wygórowane oczekiwania negocjacyjne, a ograniczona podaż wywiera presję na wzrost stawek czynszowych, wzmacniając pozycję wynajmujących. To naturalna część cyklu rynkowego, ale stawia przed najemcami nowe wyzwania.
Czas ma znaczenie
Dla dużych firm kluczowe staje się wcześniejsze rozpoczęcie negocjacji najmu – nawet dwa-trzy lata przed końcem obowiązującej umowy – co pozwala na zabezpieczenie najlepszych opcji. Z kolei mniejsze firmy mogą zyskać przewagę poprzez uproszczenie procesów decyzyjnych, co umożliwia szybszą reakcję na pojawiające się możliwości. Doświadczenia ostatnich lat pokazują, że opóźnione decyzje mogą niepotrzebnie wydłużać cały proces najmu, dlatego elastyczność i szybkie działanie mają kluczowe znaczenie przy wyborze odpowiedniej powierzchni.
Co dalej?
Wraz ze wzrostem kosztów adaptacji powierzchni do potrzeb najemców długość zawieranych umów najmu również się wydłuża. W nowych budynkach standardem są już umowy siedmioletnie, a w istniejących – co najmniej pięcioletnie. Umowy krótkoterminowe, np. na trzy lata, stają się coraz rzadsze.
W najbliższej przyszłości można się również spodziewać wzrostu opłat eksploatacyjnych ze względu na indeksację – użytkowanie powierzchni będzie droższe. Jednocześnie coraz większy udział w rocznym wolumenie transakcji będą miały renegocjacje.
