Pozorna stabilizacja czy narastające napięcie?

Polski rynek nieruchomości wchodzi w fazę, którą można określić jako pozorną stabilizację. Ceny w największych miastach przestały rosnąć w tempie dwucyfrowym, ale nie oznacza to powrotu do równowagi. To raczej efekt kumulacji kilku czynników, takich jak: wysokie stopy procentowe z ostatnich lat, spadek dostępności kredytu hipotecznego oraz rosnący udział zakupów gotówkowych.

Łukasz Paszkiewicz
prawnik, ekspert ds. finansów i walut, prezes Ekantor

Dziś mamy rynek spolaryzowany. Z jednej strony ograniczony popyt kredytowy, z drugiej – kapitał szukający ochrony przed inflacją i wahaniami walut. To powoduje, że ceny nie spadają tak, jak oczekiwałaby tego część społeczeństwa, ale jednocześnie rynek traci płynność. Liczba transakcji maleje szybciej niż ceny, co historycznie zawsze było sygnałem ostrzegawczym.

Stopy procentowe, waluty i decyzje zakupowe Polaków

Wysokie stopy procentowe w ostatnich latach brutalnie zweryfikowały zdolność kredytową klasy średniej. Szacuje się, że nawet 40–50 proc. gospodarstw domowych, które mogły pozwolić sobie na zakup mieszkania w latach 2019-2021, dziś jest poza rynkiem kredytowym.

Z perspektywy finansowej i walutowej warto jednak zauważyć, że rynek nieruchomości stał się alternatywą dla niestabilnych oszczędności. Przy wysokiej inflacji i niepewności kursowej nieruchomości pełnią funkcję quasi-waluty– są postrzegane jako trwały nośnik wartości. To jeden z powodów, dla których inwestorzy gotówkowi odpowiadają dziś nawet za 30–40 proc. transakcji w największych aglomeracjach.

Dopóki realne oprocentowanie depozytów nie będzie atrakcyjne, a złoty pozostanie podatny na wahania globalne, kapitał będzie uciekał w aktywa materialne – przede wszystkim w nieruchomości.

Duże miasta kontra mniejsze ośrodki

Obserwujemy wyraźne różnicowanie popytu. Duże miasta utrzymują ceny dzięki rynkowi pracy, migracji wewnętrznej i zagranicznej oraz rozbudowanemu rynkowi najmu. Jednocześnie coraz większe zainteresowanie budzą miasta średnie, gdzie relacja ceny do dochodu pozostaje bardziej racjonalna.

To nie jest masowa decentralizacja, lecz selektywna ucieczka przed nieopłacalnością. Młode rodziny i osoby pracujące hybrydowo coraz częściej wybierają lokalizacje poza głównymi metropoliami, co w dłuższym terminie może doprowadzić do korekty cen w najbardziej przegrzanych dzielnicach du-
żych miast.

Czy nieruchomości nadal są bezpieczną lokatą kapitału?

Z punktu widzenia finansów odpowiedź brzmi tak, ale nie bezwarunkowo. Nieruchomości nie są już prostą i oczywistą inwestycją, jaką były dekadę temu. Wzrost kosztów finansowania, regulacji, podatków oraz kosztów utrzymania powoduje, że stopa zwrotu z najmu realnie spada.

Jednocześnie należy pamiętać, że w warunkach długoterminowej inflacji i ryzyka walutowego nieruchomości wciąż pełnią funkcję ochronną, zwłaszcza dla inwestorów myślących w horyzoncie 10–20 lat. Ryzykiem nie jest dziś sam rynek, lecz brak chłodnej kalkulacji finansowej.

Granice wzrostu

Rynek najmu długoterminowego w wielu miastach zbliżył się do granicy akceptowalności cenowej. Dochody nie nadążają za czynszami, co powoduje rosnącą rotację najemców i presję na elastyczność umów.

Najem instytucjonalny (PRS) stabilizuje podaż, ale jednocześnie podnosi standard cenowy, do którego rynek musi się dostosować. W dłuższym okresie bez systemowych rozwiązań – podatkowych i regulacyjnych – rynek najmu może stać się czynnikiem wykluczenia mieszkaniowego, zwłaszcza dla młodych ludzi.

Demografia i migracje – cichy determinant rynku

Polska demografia jest bezlitosna. Starzejące się społeczeństwo i niski poziom dzietności oznaczają, że popyt mieszkaniowy w długim terminie nie jest oczywisty. Równowagą dla tego trendu pozostaje migracja – zarówno wewnętrzna, jak i zagraniczna. Bez spójnej strategii migracyjnej i mieszkaniowej rynek nieruchomości stanie się coraz bardziej nierówny: nadpodaż w jednych regionach i chroniczny deficyt w innych.

Prawo, regulacje i niepewność inwestorów

Niepewność regulacyjna jest dziś jednym z największych hamulców rynku. Częste zmiany przepisów, zapowiedzi nowych podatków i brak długofalowej strategii państwa powodują, że inwestorzy działają ostrożniej lub przenoszą kapitał za granicę. Rynek nieruchomości nie potrzebuje rewolucji legislacyjnych, lecz przewidywalności. Kapitał nie boi się podatków – boi się chaosu.

Polski rynek nieruchomości nie stoi dziś przed prostym wyborem „wzrost czy spadek”. Stoi przed testem dojrzałości: finansowej, regulacyjnej i społecznej. W najbliższych 12–24 miesiącach bardziej niż ceny liczyć się będzie płynność, dostępność finansowania i zaufanie. Nieruchomości pozostaną ważnym elementem portfela inwestycyjnego, ale tylko dla tych, którzy rozumieją, że to rynek wymagający wiedzy, a nie emocji. Jeśli nie zaczniemy traktować mieszkalnictwa jako elementu stabilności gospodarczej i walutowej państwa, kolejne korekty będą tylko kwestią czasu.