Jak zmieniają się stopy zwrotu z najmu mieszkań?

Dziś o rentowności inwestycji w mieszkanie decyduje nie sam wzrost czynszów, ale cena wejścia. Przy wysokich cenach nieruchomości inwestorzy powinni szukać okazji zakupowych: mieszkań do negocjacji, sprzedawanych poniżej średniej dla danej mikrolokalizacji lub takich, których wartość podniesie remont i odpowiednie przygotowanie do najmu.

Ewa Wielgórska
prezes zarządu Fairy Flats

Dane ofertowe dla największych miast pokazują, że rentowność brutto w połowie 2026 r. wynosiła około 5,5 proc. w Warszawie, 4,9 proc. w Krakowie, 4,7 proc. w Gdańsku, 5,7 proc. we Wrocławiu i 5,5 proc. w Poznaniu. Są to jednak wskaźniki liczone przed kosztami transakcyjnymi, podatkami, remontami i pustostanami. W najdroższych lokalizacjach rentowność jest niższa – dla warszawskiego Śródmieścia to dziś około 4 proc. brutto.

Dobrym przykładem jest 45-metrowe mieszkanie w centrum Warszawy. Przy niedawnej medianie ceny transakcyjnej w Śródmieściu na poziomie 21,6 tys. zł za m² koszt zakupu wynosi około 970 tys. zł. Stawki ofertowe najmu podobnych lokali sięgają 3,2–3,9 tys. zł miesięcznie, a przy dobrym standardzie pozwalają założyć 3,7 tys. zł czynszu dla właściciela.

Relacja 44,4 tys. zł rocznego czynszu do 970 tys. zł ceny zakupu daje około 4,6 proc. brutto. Inwestor nie kończy jednak wydatków w momencie podpisania aktu notarialnego. Przy zakupie na rynku wtórnym należy doliczyć PCC w wysokości 2 proc., czyli około 19,4 tys. zł, koszty notarialne i sądowe oraz remont. W Warszawie standardowe wykończenie lokalu jest szacowane na około 2,5–3,5 tys. zł za m²; dla mieszkania inwestycyjnego można ostrożnie przyjąć około 120–150 tys. zł.

Łączny kapitał zaangażowany w taki lokal wynosi około 1,1–1,2 mln zł. Przy czynszu 3,7 tys. zł miesięcznie rentowność brutto liczona od realnie zainwestowanego kapitału spada do około 4 proc. PCC i zakup od dewelopera nie występują równocześnie: przy zakupie nowego mieszkania opodatkowanego VAT nie płaci się 2 proc. PCC, ale ponosi pełny koszt wykończenia ze stanu deweloperskiego.

Rentowność netto wygląda inaczej. Załóżmy miesiąc pustostanu w roku oraz koszt pośrednika równy jednomiesięcznemu czynszowi. Przychód spada do około 40,7 tys. zł, z czego 3,7 tys. zł pochłania prowizja. Najem prywatny opodatkowany jest ryczałtem 8,5 proc. do 100 tys. zł i 12,5 proc. od nadwyżki. Podatek od nieruchomości to nieduża pozycja – w Warszawie w 2026 r. wynosi 1,25 zł za m² rocznie, czyli dla 45 m² niewiele ponad 56 zł plus udział w gruncie.

Po uwzględnieniu podatku, prowizji, pustostanu, ubezpieczenia i rezerwy na naprawy realna rentowność spada w okolice 3 proc. netto przed finansowaniem. Jeśli najemca pozostaje w lokalu kilka lat i odpada coroczny koszt pośrednika, wynik będzie lepszy. Dlatego kluczowy jest standard mieszkania. Najemcy łatwo porównują oferty – sam dobry adres nie wystarcza. Słabsze lokale muszą konkurować ceną i ryzykują pustostanem. Z kolei mieszkanie świeżo wykończone i funkcjonalne uzyskuje wyższy czynsz i lepsze obłożenie.

Jak na opłacalność wpływają finansowanie i najem krótkoterminowy?

Finansowanie kredytem to jeden z kluczowych elementów kalkulacji. Przy mieszkaniu za około 970 tys. zł i 20 proc. wkładu własnego kredyt wynosi około 776 tys. zł. Przy oprocentowaniu w okolicach 5,6–6 proc. i kredycie na 30 lat miesięczna rata wynosi orientacyjnie 4,5–4,7 tys. zł. Aktualne oferty hipoteczne we wrześniu 2026 r. mieszczą się właśnie w zbliżonych przedziałach oprocentowania i RRSO.

Oznacza to, że przy najmie długoterminowym czynsz 3,7 tys. zł nie pokrywa nawet całej raty kredytu, jeszcze przed uwzględnieniem podatku czy napraw. Przy 20 proc. wkładzie inwestycja generuje ujemny bieżący cash flow. Inwestor zarabia wówczas poprzez spłatę kapitału i ewentualny wzrost wartości nieruchomości, a nie wysoki dochód pasywny.

Alternatywą pozostaje najem krótkoterminowy. W tym modelu dobrze położone i przygotowane mieszkanie może osiągać rentowność przychodową 8–9 proc. brutto, ale nie jest to wynik automatyczny. Średnie obłożenie w Warszawie to ok. 65–68 proc., a poziom 75–80 proc. jest możliwy przy dobrej lokalizacji, wysokim standardzie i profesjonalnym zarządzaniu.

Przykładowo: przy średniej cenie około 360 zł za dobę i obłożeniu 65 proc. roczny przychód wynosi około 85 tys. zł, czyli niecałe 8 proc. w relacji do 1,1 mln zł całkowitego kosztu inwestycji. Przy obłożeniu 75 proc. przychód rośnie do około 99 tys. zł, a rentowność przychodowa sięga blisko 9 proc. Stawki dla mieszkań z jedną sypialnią w Warszawie wynoszące średnio 328 zł za dobę na Airbnb oraz 405 zł na Booking potwierdzają, że jest to realistyczne założenie.

Nie należy jednak utożsamiać 8–9 proc. z czystym zyskiem. Od kwoty płaconej przez gościa należy odjąć koszty platform rezerwacyjnych. gdzie przy pojedynczej opłacie w serwisie Airbnb większość gospodarzy płaci obecnie około 15,5 proc. prowizji. Do tego przy profesjonalnej obsłudze dochodzi prowizja operatora wynosząca często 20 proc., a także koszty sprzątania, prania, mediów, materiałów eksploatacyjnych oraz bieżących napraw.

Jeżeli właściciel jest czynnym podatnikiem VAT, usługi zakwaterowania są objęte stawką 8 proc. VAT, przy czym od 2026 r. limit zwolnienia podmiotowego z VAT wynosi 240 tys. zł sprzedaży.

Przyjmując w kalkulacji około 99 tys. zł rocznego przychodu, 15,5–16 proc. prowizji portalu, około 20 proc. wynagrodzenia operatora oraz VAT u podatnika czynnego, właścicielowi przed kosztami stałymi zostaje około 55–57 tys. zł. Po odjęciu mediów, opłat administracyjnych, serwisu i rezerwy na remonty realna rentowność netto ponownie trafia w przedział około 4–5 proc. Ostateczny wynik zależy jednak od sprawności zarządzania oraz osiągania obłożenia i stawek wyższych niż rynkowa średnia.

Dlatego najważniejszą zmianą na rynku jest fakt, że rentowności nie kupuje się wraz z mieszkaniem – trzeba ją stworzyć. Zysk daje dobrze wynegocjowana cena zakupu, właściwa mikrolokalizacja, odpowiedni standard oraz przemyślany wybór modelu najmu. Przy obecnych cenach nieruchomości nie każdy lokal kupiony „pod wynajem” jest dobrą inwestycją.