Demografia i nowe style życia tworzą zupełnie nowe rynki nieruchomości

Rynek nieruchomości coraz mocniej reaguje na zmieniający się sposób życia. Mieszkanie przestaje być produktem, który można projektować według jednego uniwersalnego schematu, inne potrzeby ma dziś student, młody specjalista, rodzina z dziećmi czy senior. W efekcie na znaczeniu zyskują wyspecjalizowane segmenty, takie jak prywatne akademiki, coliving, PRS czy mieszkania projektowane z myślą o starzejącym się społeczeństwie.

Grzegorz Kawecki
prezes zarządu Pekabex Development

Dla deweloperów oznacza to konieczność nie tylko śledzenia trendów, ale przede wszystkim przewidywania, jak będą zmieniać się potrzeby użytkowników i jakie nieruchomości będą odpowiadały na nie w kolejnych latach.

Szersza perspektywa

Deweloperzy muszą dziś patrzeć na rynek nieruchomości szerzej niż tylko przez pryzmat liczby mieszkań, które można sprzedać. Zmienia się przede wszystkim użytkownik końcowy. Innych parametrów będzie oczekiwała młoda osoba rozpoczynająca karierę zawodową, innych rodzina, która potrzebuje większej przestrzeni, a jeszcze innych senior, dla którego kluczowe będą dostępność, bezpieczeństwo i bliskość usług. Dlatego przyszłość rynku będzie w dużej mierze należała do projektów, które bardzo precyzyjnie odpowiadają na konkretną potrzebę.

Demografia

Jednym z najważniejszych czynników jest demografia. Starzenie się społeczeństwa będzie zwiększało zapotrzebowanie na mieszkania projektowane z myślą o osobach starszych, niekoniecznie w formie tradycyjnych placówek opiekuńczych, ale przede wszystkim dostępnych, bezpiecznych i wygodnych lokali, które pozwalają jak najdłużej zachować samodzielność.

Mieszkanie senioralne nie musi oznaczać domu opieki. Coraz ważniejsze może być projektowanie zwykłych inwestycji w taki sposób, aby były dostępne również dla osób o ograniczonej mobilności. Winda, brak barier architektonicznych, odpowiednio zaprojektowana łazienka, wygodna komunikacja czy bliskość sklepu, przychodni i transportu publicznego mogą w przyszłości decydować o atrakcyjności inwestycji równie mocno jak balkon czy liczba pokoi. To również rozwiązania, które zwiększają uniwersalność mieszkań i pozwalają korzystać z nich przez kolejne etapy życia.

To szczególnie istotne, ponieważ zapotrzebowanie na infrastrukturę senioralną będzie rosło. Polska ma bardzo ograniczoną podaż wyspecjalizowanych mieszkań senioralnych w porównaniu z innymi rynkami europejskimi.

W odpowiedzi na mobilność

Drugim obszarem są nieruchomości odpowiadające na rosnącą mobilność młodych ludzi. Prywatne akademiki, coliving czy profesjonalny najem instytucjonalny mogą zyskiwać na znaczeniu wraz ze zmianami na rynku pracy i edukacji. Coraz więcej osób nie traktuje bowiem własności mieszkania jako jedynego docelowego modelu mieszkaniowego. Dla studenta, młodego specjalisty czy osoby zmieniającej miasto ze względu na pracę ważniejsza może być elastyczność, dobra lokalizacja, wyposażenie i dostęp do wspólnych przestrzeni niż posiadanie własnego lokalu.

Widzimy, że zmiana modelu życia prowadzi również do zmiany oczekiwań wobec nieruchomości. Dla części młodych osób atrakcyjniejszy od dużego mieszkania na własność może być dobrze zlokalizowany, funkcjonalny lokal z dostępem do wspólnych przestrzeni, usług i profesjonalnego zarządzania. Nie oznacza to oczywiście końca tradycyjnego rynku mieszkaniowego. Oznacza raczej jego coraz większe zróżnicowanie.

W przypadku prywatnych akademików czy colivingu istotna jest zatem nie tylko sama powierzchnia mieszkalna, ale cały model funkcjonowania obiektu. Przestrzenie do nauki i pracy, pralnie, miejsca spotkań, strefy rekreacyjne, rowerownie czy usługi dodatkowe mogą stanowić realną wartość dla użytkownika. Podobnie w PRS przewagę mogą zyskiwać projekty oferujące nie tylko mieszkanie, ale profesjonalną obsługę, przewidywalność kosztów i standard, którego najemca może oczekiwać niezależnie od właściciela lokalu.

Zmiana stylu życia

Zmieniają się również same gospodarstwa domowe. Coraz więcej osób mieszka samotnie, później zakłada rodziny, częściej zmienia miejsce zamieszkania, a część gospodarstw funkcjonuje w modelach innych niż tradycyjna rodzina z dziećmi. To oznacza większe zapotrzebowanie na mieszkania kompaktowe, ale jednocześnie dobrze zaprojektowane, z możliwością elastycznego wykorzystania pomieszczeń, pracy zdalnej czy zmiany funkcji przestrzeni wraz z kolejnymi etapami życia.

Jednym z największych wyzwań dla rynku będzie odejście od myślenia, że mieszkanie powinno być projektowane według jednego uniwersalnego schematu. Dziś liczy się nie tylko metraż, ale jego funkcjonalność. 40 czy 50 metrów kwadratowych może odpowiadać na zupełnie inne potrzeby w zależności od tego, czy mieszka w nim singiel, para, student czy senior. Dlatego coraz większe znaczenie będzie miało projektowanie przestrzeni, która jest elastyczna i może zmieniać się razem z użytkownikiem.

Z perspektywy dewelopera oznacza to konieczność odejścia od myślenia wyłącznie kategorią metrażu i liczby lokali. Przy planowaniu inwestycji coraz ważniejsze będzie pytanie, kto będzie jej użytkownikiem za pięć, dziesięć czy piętnaście lat i jak będą wyglądały jego potrzeby. To wymaga dokładniejszej analizy lokalnego rynku, demografii, struktury gospodarstw domowych, rynku pracy, obecności uczelni czy dostępności usług.

Nie każdy nowy segment będzie oczywiście automatycznie atrakcyjną inwestycją. Projekty senioralne, akademiki, coliving czy PRS wymagają innych modeli finansowania, zarządzania i sprzedaży niż klasyczne osiedla mieszkaniowe. Deweloper musi więc ocenić nie tylko popyt, ale również możliwość profesjonalnego zarządzania obiektem, koszty jego funkcjonowania oraz długoterminową ekonomię projektu.

Największym błędem byłoby traktowanie nowych segmentów jako chwilowej mody. Jednocześnie nie każdy projekt przeznaczony dla seniorów, studentów czy najemców instytucjonalnych odniesie sukces. O powodzeniu zdecyduje dopasowanie produktu do konkretnego miejsca i realnego popytu. Inaczej będzie wyglądała inwestycja w mieście akademickim, inaczej w dużym centrum biznesowym, a jeszcze inaczej w lokalizacji, w której szybko rośnie udział starszych gospodarstw domowych. Dlatego przyszłość rynku to nie tylko specjalizacja, ale przede wszystkim bardzo dobra analiza potrzeb lokalnej społeczności.

W kolejnych latach konkurencja na rynku nieruchomości będzie więc coraz częściej dotyczyła nie tego, kto wybuduje więcej, ale kto lepiej odpowie na konkretną potrzebę. Demografia i zmiany społeczne mogą stać się jednym z najważniejszych motorów rozwoju nowych segmentów – od mieszkań dla seniorów, przez prywatne akademiki i coliving, po profesjonalny najem. To szansa na bardziej zróżnicowany rynek, na którym nieruchomość będzie projektowana nie tylko jako produkt inwestycyjny, ale przede wszystkim jako odpowiedź na konkretny sposób życia.