Polacy zaczęli zbyt szeroko interpretować przepisy dotyczące ulgi mieszkaniowej, korzystając z niej także przy zakupach inwestycyjnych. Wraz z początkiem nowego roku Ministerstwo Finansów planuje powrót do pierwotnych założeń ulgi – wsparcia osób faktycznie zaspokajających własne potrzeby mieszkaniowe.
Katarzyna Siwiec
radca prawny, doradca podatkowy
Powrót do pierwotnych założeń
W ostatnich latach mieszkania w Polsce zaczęły często być traktowane nie jako miejsce do życia, lecz jako sposób na zarobek. Wiele osób kupowało je, by szybko sprzedać z zyskiem, korzystając z ulgi mieszkaniowej, ponieważ przez lata ukształtowała się w przepisach korzystna linia interpretacyjna. Aby uniknąć zapłaty podatku dochodowego, wystarczyło zadeklarować zakup mieszkania na własne cele mieszkaniowe. Ale nie określono, czym dokładnie jest cel mieszkaniowy – i z tej luki korzystano.
Pierwotnie ulga miała wspierać osoby faktycznie poprawiające swoje warunki mieszkaniowe, a nie uczestników rynku inwestycyjnego. Dziś jednak wiele osób kupuje mieszkania z myślą o wynajmie czy szybkiej odsprzedaży, a mimo to korzysta z ulgi, bo wystarczy, że formalnie zadeklarują, iż lokal służy im do mieszkania. Wystarczyło „wprowadzić się” na tydzień, żeby uznać, że cel mieszkaniowy został zrealizowany. W ten sposób unikało się zapłaty podatku. Ponadto z ulgi można było skorzystać, mając nawet kilka mieszkań.
Taki mechanizm stał się powszechnym sposobem na unikanie 19-procentowego podatku, co zmusiło rząd do wprowadzenia zmian, które przywrócą pierwotny cel ulgi mieszkaniowej – wspieranie osób faktycznie realizujących własne potrzeby mieszkaniowe.
Szukasz nowego domu, inwestycji, stylu życia? Z Agentem HMTV to proste! @PatrickNey
Co się zmieni w uldze mieszkaniowej
Zgodnie z projektem, ulga mieszkaniowa nadal będzie zwalniać z podatku dochód ze sprzedaży mieszkania. Nowym warunkiem będzie jednak to, że podatnik chcący z ulgi skorzystać nie będzie właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej. Dodatkowo projekt zakłada, że ktoś, kto posiada więcej niż jedno mieszkanie, będzie mógł nadal skorzystać z ulgi, jeśli w ciągu trzech lat od sprzedaży dokona darowizny nieruchomości na rzecz dzieci, wnuków, Skarbu Państwa lub gminy. Przykładowo, jeśli ktoś sprzeda mieszkanie, ale ma jeszcze drugie – kupione wcześniej jako inwestycję pod wynajem – nie skorzysta już z ulgi mieszkaniowej. Może ją jednak zachować, jeśli w ciągu trzech lat od zakupu nowego przekaże ten drugi lokal np. swoim dzieciom.
Wyjątki, które uprawniają do ulgi
Przewidziano jednak kilka wyjątków, w których podatnik będzie właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości mieszkalnej, ale nadal będzie mógł skorzystać z ulgi. Mianowicie, do liczby posiadanych nieruchomości nie będą wliczane: mieszkania odziedziczone w spadku, jedna nieruchomość objęta wspólnością majątkową małżeńską, udziały mniejsze niż 50 proc. we współwłasności.
Nie chodzi o to, by karać ludzi, którzy odziedziczyli mieszkanie po rodzicach czy są współwłaścicielami niewielkiego udziału. Intencją ustawodawcy jest raczej to, by ulga przestała być instrumentem dla osób traktujących mieszkania jako towar. To rozwiązanie ma charakter łagodzący i pozwoli w niektórych przypadkach utrzymać ulgę, o ile darowizna jest rzeczywista. Nie sądzę jednak, by prowadziło do masowych nadużyć, jak może się wydawa, bo krąg uprawnionych do darowizn został ograniczony, a Urząd Skarbowy będzie to dokładnie sprawdzał.
Warto przypomnieć, że zgodnie z obowiązującymi przepisami (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT) sprzedaż mieszkania po pięciu latach od jego nabycia jest i tak zwolniona z podatku dochodowego. Ulga mieszkaniowa pozwala jednak uniknąć zapłaty podatku również przy wcześniejszej sprzedaży – pod warunkiem, że środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.
Pełna kontrola nad obywatelami?! Prof. Modzelewski bez złudzeń.
Kto zyska, a kto straci
Zmiany mają charakter profiskalny, ale także porządkujący. W praktyce to powrót do pierwotnego sensu ulgi, czyli wsparcia tych, którzy rzeczywiście zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe. Znaczenie w ograniczeniu interpretacji ma tu także zmiana brzmienia przepisów – zamiast pojęcia „na cele mieszkaniowe” wprowadzono określenie „na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych”, co jednoznacznie wskazuje, komu ulga ma służyć.
Najbardziej dotknięci zmianami będą inwestorzy i tzw. flipperzy, którzy kupowali mieszkania w celach zarobkowych i wykorzystywali ulgę do unikania podatku. Rząd zakłada, że nowe przepisy zniechęcą do masowego obrotu nieruchomościami i zmniejszą spekulację na rynku mieszkaniowym. Z ulgi będą mogli natomiast nadal korzystać ci, którzy sprzedają jedno mieszkanie, by kupić inne dla siebie lub odziedziczyli nieruchomość i nie posiadają innego lokalu.
Wejście w życie
Projekt jest na etapie konsultacji społecznych, a Ministerstwo Finansów zakłada, że nowe przepisy miałyby wejść w życie 1 stycznia 2026 r., więc żeby było to możliwe, ustawa musi zostać uchwalona przez Sejm i podpisana przez prezydenta w najbliższym czasie, najpóźniej do 30 listopada.
