Pogłębiają się różnice na rynku pierwotnym w największych miastach w kraju. Z jednej strony, w Warszawie, Wrocławiu, a zwłaszcza w Krakowie oferta spada poniżej minimów nienotowanych od blisko dwudziestu lat, odpowiednio 8,7 tys. 4,9 tys. i 3,8 tys. mieszkań. Z drugiej, w Poznaniu, a zwłaszcza w Łodzi, liczba lokali w ofercie jest nadal dość duża w porównaniu z bieżącą sprzedażą. Pomiędzy tymi dwiema skrajnościami jest Trójmiasto, gdzie oferta wprawdzie wyraźnie maleje, ale nie do tak niskich wartości, jak w stolicy czy Krakowie.
Aleksandra Gawrońska,
Head of Residential Research, JLL
W sytuacji bardzo ograniczonej podaży trudno mówić o naturalnych mechanizmach rynkowych. O działaniach nabywców w coraz większej skali decydują emocje i wyobrażenia tego, jak wysoko mogą jeszcze urosnąć ceny. Program subsydiowanych „kredytów za 2 proc.” staje się popytowym dopalaczem, a długie listy chętnych do zakupu lokali w cenach pozwalających na skorzystanie z taniego kredytu dają deweloperom komfort podnoszenia ceny do górnej granicy limitu. W efekcie średnie ceny za metr kwadratowy rosną. W minionym kwartale na wszystkich rynkach, poza Łodzią, odnotowano wzrost średniej ceny powyżej 5 proc. kdk. Łódź nie może pokonać granicy 10 tys. zł/m2. Z kolejnymi rekordami cenowymi dobrze radzą sobie jednak pozostałe miasta. Najwyższy kwartalny wzrost średnich cen odnotowano w Trójmieście i Warszawie, odpowiednio 8,6 proc. i 7,2 proc., pozwoliło to na wyraźne przekroczenie granicy 16 tys. zł/m2 w stolicy i 14 tys. zł/m2 w Trójmieście.
Sprzedaż liczona łącznie dla sześciu rynków nie wzrosła jednak bardzo istotnie w porównaniu z poprzednim kwartałem (16,0 tys., +4 proc. kdk). Z całą pewnością wzrost sprzedaży na rynkach głównych miast nie jest związany wyłącznie z uruchomieniem subsydiowanych kredytów. Trudno także powiedzieć, jaka część nabywców zdecydowała się na zakup nowych mieszkań po to, aby uciec ze starszych zasobów przed spodziewanym dalszym wzrostem cen spowodowanym zaostrzeniem wymogów energooszczędności budynków. Tymczasem w ostatnim tygodniu września rząd niemiecki wycofał się na bliżej nieokreślony czas z planami wprowadzenia bardziej rygorystycznych standardów izolacji budynków, a co ważniejsze dla nas, zapowiedział także sprzeciw Niemiec wobec proponowanemu ustawodawstwu Unii Europejskiej, które mogłoby wymagać termomodernizacji milionów budynków. Z jednej strony, to dobry sygnał, pozwalający liczyć na rozłożenie na dłuższy okres modernizacji polskich zasobów mieszkaniowych, a co za tym idzie, uniknięcie gwałtownego wzrostu kosztów materiałów izolacyjnych i systemów służących „zielonym” technologiom grzewczym. Z drugiej strony nasuwa się pytanie, czy może to spowodować wstrzymanie się przez jakąś część nabywców z gorączkowymi zakupami, a w konsekwencji zbliżenie się najbardziej zdestabilizowanych rynków do stanu równowagi. Wpływ spadku stóp proc. dla rynku nowych kredytów hipotecznych będzie pozytywny, ale ograniczony i zmian możemy spodziewać się w dłuższej perspektywie.
