Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych wkracza w fazę strukturalnej ewolucji. Lata 2023–2025 przyniosły dynamiczny rozwój sektora PRS (Private Rented Sector), czyli najmu instytucjonalnego. Choć w dyskursie publicznym pojawiają się obawy o dominację kapitału korporacyjnego, chłodna analiza danych makroekonomicznych prowadzi do odmiennych wniosków.
Prawdą jest, że większość aktywów w tym formacie należy do wyspecjalizowanych funduszy, nie jest to jednak sygnał wypierania inwestorów indywidualnych, lecz dowód na dojrzewanie rynku. Profesjonalizacja sektora tworzy nowe ramy działania, w których inwestor prywatny – pod warunkiem adaptacji do wyższych standardów – może skutecznie konkurować na rynku rozproszonym.
PRS: Dynamiczny wzrost wciąż w fazie niszowej
Aby właściwie ocenić pozycję inwestora indywidualnego, należy odnieść się do twardych danych podażowych. Sektor najmu instytucjonalnego w Polsce wykazuje imponującą dynamikę. Na przełomie 2024 i 2025 r. zasoby gotowych mieszkań w formule PRS przekroczyły próg 25 tys. lokali, notując w samym tylko 2025 r. wzrost o 24 proc. r/r. Prognozy wskazują, że do końca 2027 roku, uwzględniając projekty w budowie, rynek ten może osiągnąć wolumen rzędu 36 000 – 38 000 jednostek.
Mimo tak dynamicznej trajektorii wzrostu, w szerszym ujęciu PRS pozostaje rynkową niszą. Całkowity zasób mieszkaniowy w Polsce przekracza 15 mln lokali, co oznacza, że udział funduszy wynosi zaledwie ułamek procenta. Nawet w Warszawie, będącej centrum inwestycji instytucjonalnych, udział ten oscyluje wokół 0,25 proc. (2,5 promila). Porównania do Berlina, gdzie fundusze posiadają znaczną część rynku (ok. 34 proc.), są w polskich realiach bezzasadne.
Dla inwestora indywidualnego statystyki te są sygnałem uspokajającym. Rynek jest zbyt głęboki, by kilkadziesiąt tysięcy lokali instytucjonalnych mogło zaspokoić popyt. Sektor PRS nie kanibalizuje rynku prywatnego, lecz go uzupełnia. Koncentracja funduszy na nowych inwestycjach w największych metropoliach pozostawia ogromne pole manewru dla inwestorów prywatnych operujących na rynku wtórnym oraz w lokalizacjach o mniejszym nasyceniu kapitałem instytucjonalnym.
Ewolucja popytu: Od konieczności do świadomego wyboru
Fundamentalnym czynnikiem czyniącym rynek najmu atrakcyjnym obszarem inwestycyjnym jest zmiana struktury społecznej i preferencji mieszkaniowych. Choć historycznie Polska wyróżniała się jednym z najwyższych w Europie wskaźników własności (ok. 87 proc.), lata 2024–2025 przyniosły wyraźne odwrócenie trendów.
Analizy portalu Otodom wskazują na skokowy wzrost zainteresowania najmem – w styczniu 2024 r. liczba wyszukiwań w tej kategorii wzrosła o 50 proc. miesiąc do miesiąca. Ten wzmożony popyt wynika z dwóch kluczowych wektorów:
1. Mobilność zawodowa i elastyczność: Pokolenie Z oraz Millenialsi redefiniują pojęcie stabilizacji. Dla współczesnego profesjonalisty kredyt hipoteczny na 30 lat staje się „kotwicą” ograniczającą mobilność. Najem jest traktowany jako usługa w modelu subskrypcyjnym, pozwalająca na łatwą zmianę lokalizacji w ślad za rynkiem pracy.
2. Bariery ekonomiczne: Utrzymujące się wysokie stopy procentowe oraz restrykcyjne wymogi badania zdolności kredytowej sprawiły, że dla szerokiej grupy konsumentów najem stał się racjonalną alternatywą ekonomiczną. Inwestorzy indywidualni są beneficjentami tych zmian. Popyt przesuwa się z rynku zakupu na rynek najmu, co sprzyja stabilności przychodów z czynszów. Rosnąca grupa najemców „z wyboru” to klienci poszukujący wysokiego standardu, co idealnie wpisuje się w model inwestowania w jakość.
Przewaga Prawna: Umowa Najmu Instytucjonalnego
Kluczem do bezpiecznego inwestowania w dobie profesjonalizacji jest wykorzystanie odpowiednich instrumentów prawnych. Wielu inwestorów indywidualnych wciąż obawia się ryzyka związanego z ochroną lokatorów. Rozwiązaniem, które rewolucjonizuje bezpieczeństwo wynajmującego, jest umowa najmu instytucjonalnego, uregulowana w art. 19f Ustawy o ochronie praw lokatorów.
Należy podkreślić, że z tego instrumentu mogą korzystać nie tylko wielkie fundusze, ale każdy właściciel (również osoba fizyczna), pod warunkiem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Przejście na ten model działalności (np. jednoosobowa działalność gospodarcza) otwiera dostęp do zapisów ustawowych, które drastycznie minimalizują ryzyko operacyjne:
• Brak konieczności wskazywania lokalu zastępczego: Jest to fundamentalna przewaga nad najmem okazjonalnym. W procedurze najmu instytucjonalnego najemca składa notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, w którym przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności opróżnienia lokalu nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Eliminuje to największą bolączkę właścicieli – konieczność zapewnienia lokalu zastępczego, co w przypadku najmu okazjonalnego często blokuje skuteczną egzekucję.
• Uproszczona procedura eksmisji: W przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy, właściciel doręcza żądanie opróżnienia lokalu (z terminem min. 14 dni). Jeśli najemca się nie wyprowadzi, właściciel występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Sąd ma na to ustawowo krótki termin (teoretycznie 3 dni), co pozwala komornikowi przystąpić do działań bez wieloletnich procesów sądowych.
Dla inwestora indywidualnego, który zdecyduje się sformalizować swoją działalność, najem instytucjonalny stanowi najskuteczniejszą tarczę ochronną w polskim systemie prawnym.
Podsumowanie
Rozwój sektora PRS w latach 2023–2025, mimo swojej dynamiki, nie stanowi egzystencjalnego zagrożenia dla inwestorów indywidualnych. Przeciwnie – obecność funduszy waliduje polski rynek jako bezpieczny i perspektywiczny obszar inwestycyjny. Statystyki potwierdzają, że w obliczu 15-milionowego zasobu mieszkaniowego, PRS pozostaje niszą (poniżej 1 proc.), zostawiając lwią część rynku w rękach prywatnych.
Szansą dla inwestorów indywidualnych jest podążanie za trendami demograficznymi – rosnącą mobilnością i popularnością najmu – przy jednoczesnym wdrożeniu profesjonalnych standardów. Wykorzystanie umowy najmu instytucjonalnego pozwala na wyeliminowanie ryzyka „trudnego lokatora”, czyniąc z wynajmu przewidywalny biznes. W nowej rzeczywistości rynkowej wygrywa ten, kto łączy elastyczność oferty prywatnej z bezpieczeństwem prawnym, jakie wypracował sektor instytucjonalny.
