Zapowiedź wprowadzenia podatku katastralnego dla właścicieli posiadających trzy i więcej mieszkań już teraz wywołuje napięcie na rynku nieruchomości. Projekt, który ma zostać złożony w Sejmie jeszcze w grudniu, budzi pytania nie tylko o wysokość stawek, ale przede wszystkim o skutki dla najemców i właścicieli prywatnych lokali. Choć propozycja nie została jeszcze opublikowana, sam jej zarys wystarczył, by inwestorzy zaczęli kalkulować ryzyko i możliwe scenariusze.
Piotr Zdanowski
ekspert rynku najmu i założyciel ZdanInvest
Realia rynku
Taka regulacja w największym stopniu dotknie nie wielkich inwestorów, lecz zwykłych właścicieli, którzy zainwestowali oszczędności w jedną lub kilka nieruchomości.
W debacie publicznej ciągle powtarza się narrację, że właściciel trzech mieszkań to „duży gracz”. Tymczasem w realiach Warszawy i największych miast to najczęściej osoby z klasy średniej: rodziny, które odziedziczyły jeden lokal, kupiły drugi na wynajem, a trzecie przykładowo przeznaczyły dla dziecka. To nie są fundusze inwestycyjne ani wielkie portfele. To zwykli ludzie, którzy zbudowali swój majątek przez lata pracy.
Wyższe czynsze niemal pewne
Wprowadzenie podatku opartego o wartość rynkową nieruchomości niemal natychmiast przełoży się na wzrost czynszów. Podatek katastralny to w praktyce podatek od majątku. Właściciel, który musi zapłacić kilka tysięcy złotych rocznie za każdą nieruchomość, będzie próbował przynajmniej część tych kosztów przerzucić na najemców. A ponieważ popyt na mieszkania w dużych miastach jest ogromny, podwyżki znajdą nabywców. To oznacza droższy najem, szczególnie dla studentów, młodych pracowników i rodzin szukających mniejszych mieszkań.
Efekt domina – wyższe stawki najmu
Największym ryzykiem nie jest sam podatek, lecz jego wpływ na decyzje właścicieli. Część osób zwyczajnie zacznie wyprzedawać mieszkania, bo nie będzie ich stać na roczne obciążenia. Jeśli na rynek trafi duża liczba lokali w krótkim czasie, ceny transakcyjne mogą spaść. Ale jednocześnie zmniejszy się podaż mieszkań na wynajem, co automatycznie podniesie czynsze. To efekt domina, który uderzy przede wszystkim w najemców.
Rynek najmu wyjątkowo wrażliwy na niepewność
Rynek najmu w Polsce już teraz jest wrażliwy na wszelkie sygnały regulacyjne. Inwestorzy nie boją się podatków tak bardzo, jak nieprzewidywalności. Najgorsze są zapowiedzi bez konkretów, projekty pisane w pośpiechu, brak konsultacji. Polacy dopiero od trzech dekad budują majątek w nieruchomościach. Na Zachodzie stabilne zasady gry obowiązywały przez pokolenia. U nas każda zapowiedź zmian wywołuje niepokój i wyhamowuje inwestycje.
Możliwy odpływ kapitału za granicę
Podatek katastralny może paradoksalnie zwiększyć zainteresowanie inwestowaniem poza Polską. Najbogatsi inwestorzy i tak przenoszą kapitał na rynki zagraniczne – do Hiszpanii, Portugalii czy Turcji. Ten projekt nie uderzy w fundusze ani zagraniczne podmioty. Obciąży osoby, które mają dwa lub trzy mieszkania na wynajem w Warszawie i traktują to jako długoterminowe zabezpieczenie. To właśnie ta grupa najbardziej ucierpi, a w konsekwencji ucierpią najemcy.
Podatek katastralny może być elementem polityki mieszkaniowej, ale musi być wdrażany odpowiedzialnie, stopniowo i po szerokich konsultacjach. Tymczasem proponowane rozwiązanie wygląda jak projekt pisany pod presją czasu. Jeśli obciążymy element, na którym opiera się dostępność mieszkań – czyli prywatnych wynajmujących – konsekwencje odczują wszyscy, niezależnie od liczby posiadanych lokali.
