Luksusowe podmiejskie ośrodki
Luksusowe podmiejskie ośrodki stają się coraz bardziej atrakcyjne dla inwestorów zainteresowanych nieruchomościami o wysokim standardzie. Wraz ze zmieniającymi się preferencjami mieszkańców oraz rosnącym zapotrzebowaniem na komfortowe życie poza miastem, sektor ten przyciąga uwagę jako perspektywiczny kierunek inwestycyjny. Jaki jest potencjał ekskluzywnych podmiejskich ośrodków i czy rzeczywiście jest to przyszłość? Odpowiada Karolina Kaim, CEO Ellis.
Przedmieścia są wciąż popularne?
Oczywiście. Przedmieścia od zawsze przyciągały nabywców, oferując umiarkowany spokój i większą przestrzeń do życia w porównaniu z hałaśliwym centrum. Ten trend utrzymał się również po pandemii. Ostatnie dane odzwierciedlają, jak bardzo nasiliła się konkurencja na przedmieściach. Wraz ze wzrostem możliwości długoterminowej pracy zdalnej dynamika mieszkaniowa na przedmieściach i w miastach się zmienia. Zmniejsza się więc przepaść cenowa między droższymi mieszkaniami miejskimi a podmiejskimi domami na sprzedaż.
Rynek nieruchomości na przedmieściach szczególnie spektakularną formę przybiera w takich krajach jak USA czy Australia. To właśnie na bazie tych dwóch państw najczęściej tworzone są dynamiczne analizy rynkowe, uwzględniające takie zmienne jak presja cenowa, podatki i regulacje czy profil nabywcy. Rozwój przedmieść widać także na rynku kanadyjskim oraz w Azji Środkowo-Wschodniej.
Wartości liczbowe i procentowe zmieniają się w zależności od kwartału, ale jedno jest pewne: przedmieścia jeszcze długo będą atrakcyjną alternatywą dla coraz bardziej zatłoczonych miast. Bo, według danych ONZ, przewiduje się, że do 2050 r. 68 proc. światowej populacji będzie mieszkać na obszarach miejskich. A ci, którzy pozostaną poza metropoliami, mają często bardzo sprecyzowane oczekiwania. Szczególnie gdy mówimy o inwestorach z bardziej zasobnym portfelem.
Mówiąc o rozwoju przedmieść w drugiej dekadzie XXI wieku, zwraca się często uwagę na kwestie demograficzne i pokoleniowe. Czy młodsze pokolenie wybiera miasto?
Dla niektórych sporą niespodzianką może być to, że Millenialsi, kojarzący się raczej z typowo miejskim stylem życia, chętniej osiedlają się poza centrum. Zawsze mówiliśmy o Millenialsach jako o ludziach żyjących w miastach, mieszkających w mieszkaniach, korzystających z Ubera i wychodzących na brunch. Jednak około 45 proc. przedstawicieli tego pokolenia spodziewa się kupić dom na przedmieściach. Także z uwagi na zmieniające się modele zatrudnienia – zmierzające w kierunku formuły całkowicie zdalnej lub hybrydowej. A „ekskluzywne” usługi podążają za grupą docelową. Odrodzenie mniejszych ośrodków przyciąga również nowe restauracje i sprzedawców detalicznych. W 2022 r. pustostany w handlu detalicznym w miastach przewyższyły analogiczne punkty na przedmieściach po raz pierwszy od 2013 roku. Coraz więcej ekskluzywnych lokali gastronomicznych otwiera swoje siedziby także w mniej gwarnych dzielnicach.
Inna rzecz to poziom wykształcenia mieszkańców. Obecnie w USA 35 proc. mieszkańców miast i 31 proc. mieszkańców przedmieść ma wykształcenie licencjackie lub wyższe, w porównaniu z 19 proc. w gminach wiejskich. W Stanach Zjednoczonych zdecydowanie upada też mit „białych przedmieść”. Są one zdywersyfikowane pod względem etnicznym (oraz majątkowym), jak nigdy wcześniej.
Jakie obserwuje Pani trendy w budownictwie i tworzeniu podmiejskich ośrodków?
Przedmieścia stanowią ilustrację aktualnie panujących trendów, jeśli chodzi o budownictwo, funkcjonalność czy planowanie przestrzenne.
Warto tu zwrócić uwagę na takie kwestie jak: inteligentne domy, przestrzenie zielone, zrównoważony rozwój, mniejsze jednostki mieszkaniowe, możliwość poruszania się pieszo i rowerem, infrastruktura dla pojazdów EV i autonomicznych, rolnictwo miejskie, dostępność internetu, rozwiązania zmniejszające przyczyny i skutki zmian klimatycznych.
To wszystko kwestie do zaadresowania w planowaniu ośrodków odpowiadających na rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe, ale też inwestycyjne.
Czy teraz panuje na rynku „drapieżne” polowanie na przedmieścia?
Bardziej ekskluzywne podmiejskie ośrodki stanowią nie lada gratkę dla nabywców droższych nieruchomości. Świetne odwzorowanie tego trendu stanowi case study Florydy. Migracja nowojorskich finansistów do Miami spowodowała niedobór luksusowych mieszkań na ekskluzywnych przedmieściach, gdzie nabywcy kupowali domy za wiele milionów dolarów w poszukiwaniu łatwych dojazdów do pracy, większej przestrzeni i bliskości prestiżowych szkół.
Szczególnie „agresywnie” mają działać fundusze hedgingowe. Jak szacował jeden z agentów nieruchomości z Sotheby’s w Miami, większość luksusowych domów, które sprzedał w ostatnich miesiącach, trafiła do nabywców właśnie z takich firm. Nawet w przypadku wyższych luksusowych domów nie jest niczym niezwykłym otrzymywanie wielu ofert na dom o wartości ponad 10 milionów dolarów. Agenci są zdania, że niedobory przekładają się nawet na domy, które nie są postrzegane jako ultraluksusowe.
Co nas czeka w najbliższych dekadach?
Obecnie prognozy rozwoju ośrodków podmiejskich utrzymują się raczej na stałym, wysokim poziomie. Zmienia się struktura takich przestrzeni, zarówno na poziomie demograficznym, jak i w zakresie rozwiązań architektoniczno-przestrzennych. Domy w najbardziej rozchwytywanych przedmieściach nieopodal znaczących metropolii na całym świecie utrzymują stale wysokie ceny, i to nawet pomimo chwilowego spowolnienia gospodarczego.
Trzeba jednak wspomnieć o zróżnicowaniu nie tylko w obrębie samych przedmieść (które coraz częściej stanowią interesującą mozaikę społeczną), ale także o różnicach pomiędzy nimi. Przepełnione luksusem Hamptons, Port Douglas czy West Vancouver, ze swoimi butikami, ekskluzywnymi restauracjami, basenami i polami golfowymi będą mieć zupełnie inny charakter niż kameralne, ale prężnie rozwijające się społeczności Nashville czy Denver. Dużo zależeć będzie od oferowanej jakości życia: od widoków z okna i czystości chodników, przez emisję zanieczyszczeń, politykę lokalną, dostępne lokale i punkty usługowe, aż po bliskość najważniejszych ośrodków.
A jaka jest przyszłość podmiejska w Polsce?
Jeśli chodzi o perspektywę naszego kraju, to jest ona zgoła odmienna od rynku amerykańskiego czy australijskiego, głównie z uwagi na istotne uwarunkowania urbanistyczne i historyczne. Natomiast potencjał rozwoju jest dostrzegalny.
Widać to chociażby w niedawnych analizach Otodom, z których wynika, że Polacy chętnie rozważają przeprowadzkę na przedmieścia. Rzecz jasna, głównym czynnikiem będą względy ekonomiczne, ale tę tendencję wzmacnia również praca zdalna i dobra infrastruktura drogowa, łącząca przedmieścia z miastem. Coraz częściej poszukujemy też spokoju i równowagi. Jeśli możemy sobie na to pozwolić, inwestujemy w drugie i kolejne nieruchomości, które dadzą wytchnienie i poczucie harmonii; i do których można „uciec” w dowolnym momencie.
Materiał partnera
