Czy nadal istnieją „dobre” i „złe” dzielnice?

Jeszcze kilkanaście lat temu odpowiedź wydawała się oczywista. W największych polskich miastach ceny mieszkań były silnie związane z reputacją dzielnicy. Adres w prestiżowej lokalizacji oznaczał wyższą cenę, a mniej popularne części miasta pozostawały wyraźnie tańsze. Dziś ten podział coraz bardziej się zaciera.

Jak wynika z danych BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl, o wartości mieszkania coraz częściej decyduje nie sama dzielnica, ale konkretna inwestycja, jej standard, otoczenie i dostępność infrastruktury.

– Reputacja dzielnicy przez lata była uproszczoną oceną jakości życia i atrakcyjności lokalizacji. Znaczenie miały bezpieczeństwo, infrastruktura czy charakter zabudowy. Dziś te zależności są znacznie bardziej złożone – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Duże miasta, duże różnice

Najlepiej widać to w Warszawie. Wciąż występują ogromne różnice między dzielnicami – średnia cena nowych mieszkań w Śródmieściu wynosi około 39,9 tys. zł za mkw., podczas gdy na Białołęce około 13,6 tys. zł. Jednocześnie nawet w tej ostatniej można znaleźć mieszkania kosztujące mniej niż 9 tys. zł za mkw. oraz lokale wyceniane na blisko 20 tys. zł.

Zmieniają się także dawne podziały prestiżu. Przez lata symbolem zamożnego adresu był Wilanów, podczas gdy Praga uchodziła za lokalizację mniej atrakcyjną. Dziś średnia cena nowych mieszkań na Pradze-Południe sięga 20,4 tys. zł za mkw. i jest wyższa niż w Wilanowie, gdzie wynosi 19,9 tys. zł.

Podobne zjawisko można zaobserwować również w innych dużych miastach. W Krakowie średnie ceny mieszkań wahają się od około 25,3 tys. zł za mkw. w Grzegórzkach do 12,6 tys. zł we Wzgórzach Krzesławickich, jednak także w tańszych dzielnicach pojawiają się inwestycje wyraźnie przekraczające lokalne średnie.

W Łodzi najtańsze pozostają Górna i Bałuty, gdzie średnie ceny wynoszą około 10,8–10,9 tys. zł za mkw., ale i tam dostępne są znacznie droższe mieszkania. Podobnie jest w Poznaniu, gdzie w relatywnie tańszych Jeżycach czy na Grunwaldzie część lokali kosztuje ponad 15 tys. zł za mkw.

Również we Wrocławiu rozpiętość cen w obrębie jednej dzielnicy potrafi być bardzo duża. Na Fabrycznej można znaleźć zarówno mieszkania za około 9 tys. zł za mkw., jak i apartamenty wyceniane na 20 tys. zł. Z kolei w Trójmieście ceny nowych mieszkań wahają się od około 10,6 tys. zł za mkw. w gdyńskim Chwarznie-Wiczlinie do około 27 tys. zł za mkw. w gdańskiej Oliwie.

Zdaniem ekspertów coraz większe znaczenie mają dziś takie czynniki jak czas dojazdu, dostęp do usług, jakość przestrzeni publicznej, tereny rekreacyjne czy bliskość komunikacji miejskiej. Istotną rolę odgrywa również ograniczona dostępność gruntów pod nowe inwestycje.

– Reputacja dzielnic nadal ma znaczenie, ale przestała być głównym wyznacznikiem cen mieszkań. Coraz częściej o wartości nieruchomości decyduje konkretne osiedle, ulica, a nawet fragment kwartału zabudowy – podkreśla Marek Wielgo.

W efekcie administracyjne granice dzielnic coraz słabiej tłumaczą realne różnice cen mieszkań. Dla współczesnych kupujących ważniejsze od dawnych stereotypów stają się konkretne cechy lokalizacji i jakość samej inwestycji.

NaDa