Choć w 2024 r. realne wynagrodzenia w Polsce poszły w górę, to przeciętna pensja brutto pozwala na zakup jedynie 0,65-0,67 m² mieszkania. Jak wskazują dane Otodom, największą dostępność metrażu oferują miasta średniej wielkości, takie jak Rzeszów, gdzie za miesięczne wynagrodzenie można nabyć aż 0,75 m² na rynku deweloperskim. Tymczasem w metropoliach, takich jak Warszawa czy Kraków, przeciętne dochody wystarczają na mniej niż 0,53 m². Sprawdzamy, gdzie relacja zarobków do cen mieszkań wypada najkorzystniej.
Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom
Czy stać nas na coraz więcej niż kilka lat temu? Teoretycznie tak. Na podstawie comiesięcznych szacunków GUS można wnioskować, że realny wzrost wynagrodzeń1 w Polsce w 2024 r. wyniósł ok. 10 proc. r/r. Po nieco niższych wzrostach w latach 2018-2021, oscylujących w granicach 2,9-5,3 proc. r/r. oraz w 2023 r. (zaledwie 1,6 proc. r/r), 2024 r. przyniósł silne odbicie i prawdopodobnie nawet przekroczenie poziomu siły nabywczej sprzed inflacyjnego kryzysu.
W praktyce jednak rosnące płace nie zawsze idą w parze z większymi możliwościami zakupowymi, zwłaszcza na rynku mieszkaniowym. W obliczu podwyżek cen mieszkań od 2020 r. sięgających wg danych Otodom nawet 70 proc. wyższa średnia pensja niekoniecznie oznacza zwiększenie możliwości zakupowych. Sprawdzamy, ile metrów kwadratowych można dziś kupić za przeciętne wynagrodzenie i czy rzeczywiście stać nas na więcej niż kilka lat temu.
Wzrost cen mieszkań wyprzedza wzrost płac
Choć od 2019 r. przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wg danych GUS wzrosło o ponad 3400 zł brutto i osiągnęło ponad 8543 zł w IV kw. 2024 r., to tempo wzrostu cen mieszkań było jeszcze szybsze. W tym czasie płace rosły średnio o 2,3 proc. z kwartału na kwartał, a ceny mieszkań o 2,5 proc. na rynku wtórnym i 2,7 proc. na deweloperskim. Tym samym kupujący własne M zamiast wydatku rzędu 7,1-7,3 tys. zł za m², jak w 2019 r., muszą się dziś liczyć z kwotą sięgającą średnio ok. 13 tys. zł/m².
W efekcie realna siła nabywcza wynagrodzeń mierzona w metrach kwadratowych mieszkania za przeciętną pensję nie poprawiła się, a wręcz spadła. Według danych Otodom na początku 2019 r. przeciętna miesięczna pensja pozwalała na zakup ok. 0,69-0,71 m² własnego M, a na koniec 2024 r. było to 0,65-0,67 m².
Wzrost płac z ostatnich lat bez wątpienia poprawił sytuację wielu gospodarstw domowych, jednak relacja między dochodami a cenami mieszkań wciąż pozostaje wymagająca. Realna dostępność metrażu za przeciętną pensję nie uległa poprawie, co oznacza, że decyzje zakupowe często nadal wiążą się z koniecznością kompromisów, np. w zakresie lokalizacji, metrażu czy standardu.
Średnie miasta wygrywają z metropoliami
Okazuje się, że wysokie zarobki nie zawsze oznaczają możliwość zakupu większego mieszkania. Choć jak wskazują dane GUS22 mieszkańcy Warszawy czy Krakowa zarabiają znacznie powyżej średniej krajowej, to za miesięczne wynagrodzenie brutto mogą kupić znacznie mniej niż mieszkańcy Zielonej Góry, Bydgoszczy czy Rzeszowa z niższymi średnimi dochodami.
Największy metraż za miesięczne wynagrodzenie oferują miasta średniej wielkości. W Rzeszowie, przy medianie zarobków na poziomie ok. 7,2 tys. zł brutto, przeciętna pensja pozwala na zakup 0,75 m² mieszkania na rynku deweloperskim i 0,67 m² na wtórnym. Zielona Góra, gdzie mediana wynagrodzeń wynosi 7 tys. zł, wypada równie korzystnie – za miesięczne dochody można tam nabyć 0,73 m2 nowego lokalu i aż 0,81 m² z drugiej ręki. Bydgoszcz z zarobkami rzędu 6,9 tys. zł brutto oferuje dostępność na poziomie 0,69 m² na rynku deweloperskim i rekordowe 0,85 m² na wtórnym. Warto wspomnieć też o Łodzi, gdzie przy medianie wynagrodzeń wynoszącej ok. 7 tys. zł, dostępność na rynku wtórnym przekracza 0,8 m² za przeciętną pensję.
Na drugim biegunie znajdują się natomiast największe miasta. W Warszawie i Krakowie przeciętne wynagrodzenie brutto z medianą 9,1 tys. zł oraz 8,2 tys. zł wystarcza na zaledwie 0,49-0,53 m² mieszkania. W Gdańsku, gdzie mediana zarobków to 7,9 tys. zł brutto – na niewiele więcej, bo 0,50–0,54 m². To oznacza, że mimo wysokich płac ceny mieszkań są tam tak wysokie, że relatywna dostępność metrażu jest najniższa w kraju.
Pośrodku europejskiej stawki
Jak wskazują dane Eurostatu o średnich wynagrodzeniach oraz o cenach mieszkań, Polska znajduje się w środku europejskiego zestawienia dostępności mieszkań z relacją pensji do cen zbliżoną do wielu krajów zachodnich. Pod koniec 2024 r., gdy przeciętne miesięczne wynagrodzenie w Polsce pozwalało na zakup ok. 0,65-0,67 m², w krajach takich jak Niemcy czy Francja było to od 0,7 do 0,9 m². W Czechach mimo podobnego profilu regionalnego ten stosunek był niższy i wynosił ok. 0,5-0,6 m². Z kolei lepszą relację odnotowano w Hiszpanii i Rumunii, gdzie przeciętna pensja pozwalała na zakup ponad 1 m² mieszkania.
Porównując dane z różnych krajów Europy, widać, że Polska zajmuje miejsce w środku stawki, jeśli chodzi o relację wynagrodzeń do cen mieszkań. Nie mamy tak dużej siły nabywczej jak w Hiszpanii czy Rumunii, ale też sytuacja nie jest tak wymagająca jak np. w Czechach czy krajach o bardzo wysokich cenach metrażu, takich jak Szwajcaria. Mimo że tempo wzrostu cen nieruchomości w Polsce było w ostatnich latach dynamiczne, dochody Polaków rosną na tyle, by utrzymać dostępność mieszkań na poziomie porównywalnym do wielu gospodarek Europy Zachodniej.
1. Realne wynagrodzenie to wartość przeciętnej pensji skorygowana o inflację – odzwierciedla zmianę siły nabywczej dochodów. Obliczane jako stosunek indeksu wzrostu nominalnych wynagrodzeń do indeksu cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI). Dane pochodzą z Głównego Urzędu Statystycznego (GUS), który publikuje roczne i miesięczne wskaźniki zmian wynagrodzeń oraz inflacji.
2. Dane GUS – listopad 2024.
