Deweloperzy działający na 7 głównych rynkach mogą zaliczyć wrzesień do udanych miesięcy. Sprzedali prawie 3,7 tys. lokali. To ok. 40 proc. więcej niż w sierpniu, jednak jak wskazują eksperci – to niekoniecznie oznacza przełom. Oferta deweloperska w największych miastach wciąż rośnie, a ceny są stabilne, choć w miastach takich jak Poznań, Katowice i Łódź mogą być za wysokie dla potencjalnych nabywców. Równocześnie spada średni metraż wprowadzanych do sprzedaży mieszkań i obecnie wynosi ok. 51 m2.
Wrzesień przyniósł kolejny przyrost oferty mieszkań deweloperskich. W granicach 7 głównych miast na koniec miesiąca dostępnych było 52,4 tys. lokali. To o 1,6 proc. więcej niż na koniec sierpnia. Widać jednak, że z miesiąca na miesiąc dynamika wzrostu liczby dostępnych lokali od deweloperów słabnie – pół roku temu oferta rosła o ok. 6-8 proc. miesięcznie. W I i II kwartale tego roku urosła o 17 proc., a w III zaledwie o 8 proc.
– Deweloperzy zauważają osłabienie popytu oraz spadający poziom sprzedaży. Dla porównania na początku roku dzienna sprzedaż nowych mieszkań na 7 rynkach głównych oscylowała wokół 160 jednostek, a w lipcu i w sierpniu było to już ok. 110 lokali. Wprowadzają więc mniej mieszkań do oferty, ale wciąż ich liczba przewyższa sprzedaż – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.
Największy wzrost oferty widoczny jest w Krakowie, gdzie po trudnym 2023 r. deweloperzy zakasali rękawy. W stolicy Małopolski na koniec września br. było dostępnych aż dwa razy więcej lokali (7,6 tys.). Nieco mniejszy odnotowano we Wrocławiu – o ponad 40 proc. Z kolei ponad 30 proc. przyrost nastąpił w Warszawie, a najmniejszy z siedmiu badanych rynków w Trójmieście, tylko o 8 proc.
Wyższa sprzedaż we wrześniu i ostrożny optymizm
Wstępny odczyt Otodom Analytics we wrześniu wskazuje, że deweloperzy działający w granicach siedmiu miast głównych (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław) sprzedali blisko 3,7 tys. mieszkań. To najlepszy wynik od początku tegorocznej wiosny. Czy to oznacza przełom? Niekoniecznie. Jak wskazują eksperci to prawdopodobnie efekt skumulowanego popytu po wakacjach.
– Wynik całego trzeciego kwartału był podobny do poprzedniego – sprzedano niespełna 9 tys. mieszkań. To oznacza, że sytuacja na rynku jest stabilna i wrześniowy wynik to efekt odłożonych w czasie wakacji planów zakupowych. W porównaniu do ubiegłego roku odnotowaliśmy spadek sprzedaży o 38 proc. Warto jednak zauważyć, że rok temu rynek nieruchomości miał dopalacz w postaci programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Gdyby wziąć pod uwagę trzy kwartały tego roku, to spadek sprzedaży r/r wynosi jedną czwartą, a wynik ok. 29 tys. lokali jest podobny do tego z trzech pierwszych kwartałów 2022 r. – tłumaczy Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.
Wśród siedmiu rynków głównych prym we wrześniu wiodła Warszawa. Stołeczni deweloperzy sprzedali 1,2 tys. mieszkań, podczas gdy w trzech z czterech poprzedzających miesięcy nie przekraczali 900 lokali. Dynamiczny wzrost sprzedaży odnotowano także we Wrocławiu (+60 proc.) i w Trójmieście (+60 proc.). Z kolei najmniejszy skok popytu widoczny był w Krakowie (+11 proc.) oraz w Katowicach (+4 proc.). Porównując jednak te wyniki z analogicznym okresem ubiegłego roku, widoczne są duże spadki sprzedaży, a wyjątkiem jest tylko Łódź.
Mniejsza powierzchnia nowych inwestycji
We wrześniu na siedmiu rynkach głównych wprowadzono do sprzedaży ponad 4 tys. mieszkań. To zbliżony wynik do kilku ostatnich miesięcy – w zakończonym kwartale łączna liczba wprowadzeń zamknęła się na poziomie ok. 12 tys. lokali. Widać więc, że deweloperzy są ostrożni i dostosowują podaż mieszkań do poziomu zainteresowania ze strony potencjalnych nabywców. Najwięcej nowych lokali zasiliło ofertę we wrześniu w Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu. Z kolei najmniej w Poznaniu i w Katowicach, gdzie do sprzedaży trafiło zaledwie sześć nowych mieszkań. Ale z perspektywy zakończonego kwartału nawet w tych miastach sytuacja nie wygląda źle. W pierwszym z nich na rynek trafiło ponad 950 mieszkań w ciągu ostatnich trzech miesięcy, a w drugim blisko 550.
Równocześnie można zauważyć, że wprowadzane na rynek lokale są mniejsze niż wcześniej. Od kilku miesięcy średni metraż oferowanego na rynku deweloperskim mieszkania to ok. 51-52 m2. Dla porównania w 2021 r. było to ok. 53 m2.
– Obecnie dostępna oferta deweloperów jest szeroka, a kupujący posiadający zasoby finansowe zdecydowanie mają z czego wybierać. Ceny całkowite nowych mieszkań utrzymują się na stabilnym poziomie – we wrześniu wzrosły o ok. 1-1,5 proc. Jednak oferowane na rynku lokale mają mniejszą powierzchnię, a więc koszt w przeliczeniu na mkw. może być wyższy. Dopiero długotrwała zmiana relacji popytu i podaży mogłaby wpłynąć na obniżki cen – zauważa Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.
Stabilizacja cen trwa
W cennikach trwa uspokojenie. W ujęciu rocznym najwyższy, dwucyfrowy wzrost widoczny jest w Łodzi (20 proc.) oraz w Warszawie i we Wrocławiu (po 12-13 proc.). Z kolei najniższy, bo na poziomie 5-6 proc. – w Poznaniu i Trójmieście.
Nieco inny obraz zobaczymy, przyglądając się cenom nominalnym, a nie za metr kwadratowy. Tutaj na dwóch rynkach (Poznań i Trójmiasto) widzimy rok do roku spadek średnich stawek o ok. 2 proc., a dwucyfrowe wzrosty odnotowano jedynie w Katowicach (12 proc.) i Łodzi (19 proc.). Wzrost w Krakowie i Wrocławiu był niewielki – zaledwie o kilka procent, a w Warszawie wyniósł 6,5 proc. Bez względu jednak na to, czy analizować będziemy stawki za mkw., czy całkowite – bez wątpienia okres dynamicznych wzrostów cen nieruchomości mamy za sobą.
Poznań, Katowice i Łódź z powodami do niepokoju
Zmiany popytowo-podażowe wpływają na istotny z punktu widzenia oceny rynku wskaźnik tempa wyprzedaży oferty. To wartość, która pokazuje, jak szybko z danego rynku zniknęłyby wszystkie mieszkania, gdyby sprzedaż utrzymała się na poziomie z ostatnich trzech miesięcy, a deweloperzy nie wprowadzaliby nowych inwestycji.
Od kilku miesięcy dobrze pod tym względem wyglądają Kraków, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław, gdzie czas wyprzedaży utrzymuje się w przedziale 4-6 kwartałów, który uznawany jest za zdrowy dla rynku. Powody do niepokoju widać natomiast w Poznaniu (wzrost wskaźnika z 6 do 8,3 od maja), Katowicach (z 6,2 do 9,3 od czerwca) i Łodzi (gdzie poziom 8-9 kwartałów utrzymuje się od wiosny). Wiele wskazuje na to, że dostępne tam i wprowadzane mieszkania mogą być zbyt drogie dla kupujących.
