To region i jego potencjał decyduje o tym, gdzie powstaje najwięcej powierzchni biurowych

Podobnie jak cały rynek nieruchomości w Polsce, również sektor powierzchni biurowych notuje w ostatnim czasie wzrost. Nie jest on jednak równomierny w całym kraju. Zestawiając największe miasta można jednak dostrzec różnice w tempie rozwoju. Wiele zależy od specyfiki regionu – zarówno położenia geograficznego, jak i działających na jego terenie biznesów.

Rynek nieruchomości komercyjnych cieszy się coraz większym zainteresowaniem inwestorów. W polski rynek nieruchomości zainwestowano w 2018 roku 7,2 mld EUR, z czego ponad 2 mld euro przypadło na sektor biurowy, co stanowi 40 proc. udziału w rynku nieruchomości komercyjnych. Wartość transakcji zakupu nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2018 roku była najwyższa w historii rynku. Polska należy do nielicznych krajów w Europie, w których aktywność inwestycyjna w segmencie nieruchomości komercyjnych rośnie. Dobra pozycja gospodarcza państwa, w tym wskaźniki dotyczące wynajmu powierzchni komercyjnych, stwarzają sprzyjające warunki do inwestowania.

Rozwój rynku powierzchni biurowych w poszczególnych regionach jest uzależniony od szeregu czynników. Przede wszystkim wymienić należy dynamikę rozwoju gospodarczego samych regionów. To ona decyduje o sile przyciągania zagranicznych inwestorów. Oni z kolei wpływają na tempo rozwoju rynku nowoczesnych nieruchomości biurowych. I wreszcie – istotnym atutem może się okazać strategiczne położenie, co bardzo wyraźnie uwidacznia się na przykładzie Pomorza, gdzie splatają się wszystkie niezbędne do tego procesu warunki.

Rynki lokalne

Co zapewne nie będzie zaskoczeniem, Warszawa wciąż pozostaje liderem pod względem powierzchni biurowych. Łączny ich zasób na terenie miasta to 5,2 mln mkw. W budowie jest obecnie ponad 1,8 mkw powierzchni biurowej, z czego około 44 proc. – czyli 800 mkw, przypada właśnie na stolicę. Pomimo wzrostu czynszów, spowodowanym większym popytem niż podażą, wciąż najpopularniejsze są grunty o przeznaczeniu biznesowym właśnie w tym mieście. Należy jednak zauważyć, iż przewaga stolicy na przestrzeni lat zmalała na korzyść innych dużych miast. W warszawie zanotowano także obniżenie stopy zwrotu dla najlepszych nieruchomości biurowych w centrum miasta do poziomu ok 4,7 proc., jest to spadek o 10 punktów procentowych.

Poza Warszawą można wskazać jeszcze osiem doskonale rozwiniętych ośrodków biznesowych. To znacznie więcej niż inne państwa w naszym regionie oraz w większości krajów Europy Zachodniej. Ściągają one przede wszystkim inwestorów i najemców
z sektora bankowego i finansowego, jak też nowoczesnych usług dla biznesu. Rentowność budynków biurowych na rynkach regionalnych w największych ośrodkach: Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach, oscylowała w przedziale
5,9 – 7,5 proc.

7,2 mld EUR
zainwestowano W polski rynek nieruchomości w 2018 r.

Jednym z największych ośrodków pod względem powierzchni biurowych jest obecnie Kraków. Oferta stolicy Małopolski w zakresie powierzchni biurowych przekracza już 1,2 mln mkw. Jednym z najważniejszych atutów Krakowa jest pod tym względem niezwykle zasobny rynek pracy oraz to, iż miasto stanowi prężny ośrodek akademicki, co przyciąga inwestorów szczególnie z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Popyt na większość powierzchni biurowej generują tam firmy z sektora BPO/SSC i IT.Z kolei Wrocław może się poszczycić ponad milionem mkw. nowoczesnej powierzchni dla biur. Jest to absolutny rekord w perspektywie dekady, a deweloperzy nie zwalniają tempa.

Unikalność Trójmiasta

Natomiast tuż za biurowym podium – również z metrażem oscylującym w granicach miliona – plasuje się Trójmiasto, które w ciekawy sposób łączy w sobie najważniejsze cechy regionu, który jest wyjątkowo atrakcyjny dla potencjalnych inwestorów. Podstawowym filarem jego unikalności jest to, iż łączy ono w sobie trzy duże ośrodki biznesu – Gdańsk, Gdynię i Sopot. W przeliczeniu na ludność jest to prawie 750 tys. osób i potwierdzona wieloma nagrodami wysoka jakość życia. Na dodatek Trójmiasto chcącym robić w nim interesy ma do zaoferowania atrakcyjne tereny sportowe i rekreacyjne, bezpośredni dostęp do morza czy mnóstwo obiektów kulturalnych. Atutem dla potencjalnych inwestorów okazuje się także czyste powietrze.

Trójmiasto to także prężnie rozwijająca się branża portowa i stoczniowa. W Gdańsku i Gdyni znajdują się jedne z największych na Bałtyku terminale kontenerowe. To z kolei silnie wpływa na rozwój firm z branży usług wspólnych.

Zagraniczni inwestorzy

Firmy lokujące kapitał w naszym kraju wciąż mogą liczyć na wyższy poziom zwrotu z inwestycji w porównaniu z największymi rynkami europejskimi. Kapitał zagraniczny napływa do nas głównie z RPA, Korei Południowej, Singapuru i USA. Południowo – Afrykański fundusz Globalworth jest jednym z najważniejszych zagranicznych przedsiębiorców w Polsce. W 2018 roku ulokował on 0,5 mld EUR w polski rynek biurowy, natomiast na przestrzeni dwóch lat, wartość jego inwestycji przekroczyła 1 mld EUR, co jest pierwszym takim przypadkiem na naszym rynku powierzchni biurowych.

Sporą szansę w tym zakresie deweloperzy upatrują między innymi w ustawie o strefach ekonomicznych. Regulacje te mają na celu między innymi przyciągnięcie inwestorów, co w połączeniu z odpowiednim potencjałem kadrowym części pomniejszych ośrodków – właśnie takich jak wymienione powyżej – może przynieść duże inwestycje, a tym samym skutecznie stymulować rozwój rynku biurowego.

Również Premium

Na koniec wypada wspomnieć, iż wraz z dojrzewaniem rynku biurowego przybywa również coraz więcej przeznaczonych pod ten cel budynków i lokali klasy Premium, oferujących najemcom szereg udogodnień. Do takich obiektów należą choćby Equal BP w Krakowie, poznański Bałtyk czy wrocławski Green 2Day. Kolejne są obecnie w budowie lub są właśnie oddawane do użytku. W Warszawie powstaje najwyższy biurowiec w Europie – VARSO, który jest także największą obecnie powstającą nieruchomością biurową. Kolejne duże warszawskie projekty to Mennica Legacy Tower, oraz The Warsaw HUB. W Trójmieście największym nowopowstającym projektem jest budynek Alhemia IV, w Krakowie Tischnera Office, a w Poznaniu Business Garden.

Wiele wskazuje na to, że obecna, utrzymująca się już od co najmniej pięciu lat hossa będzie trwać nadal. Ponadto dane wyraźnie pokazują, że to właśnie regiony i mniejsze ośrodki będą jej motorem napędowym. Na dodatek Polska ma duże szanse na utrzymanie pozycji lidera w Europie środkowo-wschodniej, jak również na konkurowanie z krajami zachodnimi.