W pierwszym półroczu bieżącego roku deweloperzy oddali do użytku blisko ćwierć miliona mkw. powierzchni handlowej. Drugie tyle wciąż pozostaje w budowie, z czego połowa zostanie ukończona jeszcze w tym roku. Wydaje się, że to całkiem sporo, jednak w przeszłości deweloperzy dostarczali blisko 1 mln mkw. powierzchni handlowej rocznie! Eksperci wskazują, że te czasy już się nie wrócą. Dlaczego? Ponieważ rynek nie potrzebuje już tylu nowych obiektów. Stopniowo poziom nasycenia powierzchnią handlową w Polsce zbliża się do średniej unijnej. I niewykluczone, że mimo słabnącego tempa podaży, w najbliższych latach przekroczy ten pułap.
Stabilna podaż powierzchni handlowej, utrzymująca się na stosunkowo wysokim poziomie, jest odpowiedzią na stale rosnący popyt konsumencki. Ten ostatni wynika z dobrej koniunktury na rynku pracy, przejawiającej się niskim bezrobociem oraz regularnym wzrostem średniego wynagrodzenia powyżej poziomu inflacji. Niebagatelny wpływ na popyt mają wielomiliardowe transfery społeczne, które, jak wynika z programów wyborczych wiodących partii politycznych, w najbliższych latach jeszcze wzrosną. Największy udział w rynku mają wielkie aglomeracje, chociaż z roku na rok coraz więcej do powiedzenia mają mniejsze miejscowości. Wystarczy powiedzieć, że prawie połowa tegorocznej podaży powierzchni handlowej obejmuje miasta poniżej 200 tys. mieszkańców. Na rynku dominują duże centra, aczkolwiek inwestorzy coraz chętniej lokują miliony w mniejsze obiekty (poniżej 10 tys. mkw.), spełniające potrzeby, głównie rozrywkowe oraz gastronomiczne, lokalnych społeczności.
Bezdyskusyjnym wydarzeniem bieżącego roku było otwarcie warszawskiej „Galerii Młociny” – jednego z największych obiektów, jakie w ostatnich latach zostały oddane do użytku. Pierwsze półrocze 2019 roku obfitowało również w mniejsze debiuty, jak chociażby otwarcie w Gliwicach nowoczesnego centrum „Silesia Outlet”.
Optymistyczne nastroje oraz dobra koniunktura na rynku to jedno. Z drugiej stroną całą branżę czekają poważne wyzwania. Największym z nich jest przeniesienie aktywności konsumenckiej do sieci. Innymi słowy, wypieranie tradycyjnej formy zakupów na rzecz formy mobilnej. Co ciekawe, pod względem ilości e-zakupów polscy konsumenci są liderem Starego Kontynentu. Tym większe wyzwanie stoi przed całą branżą. Obserwując strukturę podażową widać, że odpowiedzią inwestorów i deweloperów na „informatyzację zakupów” są obiekty obfitujące w punkty rozrywkowe takie jak: kina, kręgielnie, a nawet sale do nauki tańca. Chodzi bowiem o to, by zapewnić klientom różnorodne aktywności, które skłonią ich do ponownej wizyty.
Podaż: jak jest, a jak będzie?
Jak wynika z analiz polskiego oddziału międzynarodowej agencji doradczej „Cushman & Wakefield”, całkowite zasoby powierzchni handlowej na koniec pierwszego półrocza bieżącego roku wyniosły 14,9 mln mkw. Wartość ta zawiera w sobie zarówno tradycyjne centra handlowe, jak i rozległe parki handlowe oraz mniejsze centra wyprzedażowe (tzw. outlety). Trzeba przy tym pamiętać, że przywołana wartość dotyczy tzw. powierzchni najmu netto, a więc nie obejmuje ona lokali pomocniczych danego najemcy, takich jak pomieszczenia administracyjne, socjalne, magazyny, recepcje oraz części wspólnych budynku (korytarzy, klatek schodowych, ogólnodostępnych toalet). Chodzi zatem o „czystą” powierzchnię handlową.
Ta sama agencja podaje, że w pierwszym półroczu bieżącego roku inwestorzy i deweloperzy dostarczyli na rynek kolejne 230 tys. mkw., co przełożyło się na wzrost nasycenia powierzchnią centrów handlowych do ok. 290 mkw. na 1 tys. mieszkańców. To wynik porównywalny do średniej unijnej, która wynosi 298 mkw./1 tys. osób. Szacuje się, że zachowując obecne tempo wzrostu podaży, Polska mogłaby przekroczyć ten pułap w perspektywie pięciu najbliższych lat. Przesłanki, by tak uważać, są solidne, bowiem do końca tego roku planowane jest otwarcie kolejnych 200 tys. mkw. powierzchni handlowej. W rezultacie całkowita podaż w 2019 roku wyniesie ok. 430 tys. mkw., z czego prawie połowa zostanie otwarta w miastach poniżej 200 tys. mieszkańców.
430 tys. mkw. podaży w całym 2019 roku to rezultat zbliżony do trzech poprzednich lat (ok. 470 tys. mkw., 430 tys. mkw. 450 tys. mkw. odpowiednio w 2016 r., 2017 r. oraz 2018 r.). W kolejnych latach tempo wzrostu rynku powierzchni handlowej będzie jednak zdecydowanie niższe, głównie za sprawą braku planowanych dużych (powyżej 30 tys. mkw.) projektów. Do końca 2020 roku powstanie tylko jeden obiekt, którego powierzchnia handlowa przekroczy 20 tys. mkw. Jest nim nowotarski „Color Park” (25 tys. mkw.), zlokalizowany przy słynnej „zakopiance”. Natomiast w perspektywie kilkuletniej planowane jest oddanie do użytku ogromnego centrum „Kolorowe Życie” niedaleko Otwocka, ok. 25 km na wschód od Warszawy. Obiekt ten będzie liczył ok. 100 tys. mkw. powierzchni handlowej, a łączna liczba butików oraz sklepów średnio-powierzchniowych wyniesie 220. Pierwsze łopaty zostały wbite dopiero w ubiegłym roku, dlatego obecnie nie jest znana dokładna data oficjalnego otwarcia „Kolorowego Życia”. Jak informuje główny inwestor, firma Ceetrus Polska, czas realizacji inwestycji szacowany jest na ok. 16-18 miesięcy, nie uwzględniając przerwy zimowej.
Popyt: Polaków stać na zakupy
Stabilna sytuacja po stronie podaży wynika z wysokiego popytu, napędzanego przez stosunkowo niskie bezrobocie (5-6 proc.) oraz systematyczny wzrost zarobków Polaków (ok. 5 proc. r./r. w sektorze przedsiębiorstw). Istotny wpływ na popyt konsumencki mają również ogromne transfery społeczne, idące w dziesiątki miliardów złotych (np. „500+” i trzynasta emerytura), jak również obniżenie niektórych danin publicznych (np. zerowy PIT do 26-roku życia). Konsekwencją powyższych okoliczności są kolejne rekordy wskaźników ufności konsumenckiej, określających oczekiwania społeczeństwa co do najbliższej przyszłości. Według danych GUS-u, w czerwcu br. dwa kluczowe wskaźniki: BWUK (bieżący wskaźnik ufności społecznej) oraz WWUS (wyprzedzający wskaźnik ufności) osiągnęły najwyższą wartość w historii badań.
Z drugiej strony głównym czynnikiem, który potencjalnie mógłby osłabić popyt konsumencki, jest inflacja. Istotne jest przy tym to, że wzrost poziomu cen jest ciągle wolniejszy od dynamiki wynagrodzeń. Jak wynika z danych GUS-u, inflacja na koniec sierpnia br. wyniosła 2,8 proc. r./r., a więc zmieściła się w granicach celu inflacyjnego określonego przez Narodowy Bank Polski (2,5 proc. z możliwością odchylenia do 1 punktu procentowego w górę lub w dół). Z wrześniowego komunikatu NBP wynika, że przejściowy wzrost inflacji nastąpi w 1 kw. 2020 r., jednak ciągle będzie się on mieścił w granicach założeń banku centralnego, stąd też nie są planowane podwyżki stóp procentowych.
Aglomeracje pod lupą
Warszawa. Za ponad połowę krajowej podaży powierzchni handlowej (ok. 8 mln mkw.) odpowiada osiem największych aglomeracji: Warszawa, Górny Śląsk, Trójmiasto, Poznań, Kraków, Wrocław, Łódź oraz Szczecin, z czego największa ilość obiektów (obecnie 48) znajduje się w Warszawie. Jak wynika z badań agencji Colliers International, łączna powierzchnia handlowa stołecznych galerii wynosi ok. 1,6 mln mkw.
Największym warszawskim centrum jest „Arkadia” licząca 117.9 tys. mkw. powierzchni. W wybudowanej w 2004 roku na warszawskim Żoliborzu galerii znajduje się ponad 270 sklepów, około 30 restauracji, a także 15-ekranowe kino Cinema City oraz dwupoziomowy parking na 4.5 tys. samochodów. Właścicielem obiektu jest francuska spółka Unibail-Rodamco-Westfield, będąca jednym z największych graczy na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie.
Drugim po „Arkadii” największym warszawskim centrum handlowym jest „Galeria Młociny”, zlokalizowana w dzielnicy Bielany i licząca ok. 78,5 tys. mkw. powierzchni handlowej. Jest to najmłodszy typu obiekt w Polsce. Jego budowa została rozpoczęta w październiku 2016 r., a zakończyła się już w maju bieżącego roku. Tempo prac nie powinno dziwić, bowiem w szczytowym momencie na placu budowy pracowało jednocześnie 2.5 tys. osób! Obecnie w Polsce żaden inny projekt o tak dużej powierzchni nie znajduje się w fazie realizacji. „Galeria Młociny” liczy ok. 220 sklepów, 36 restauracji i barów, 10-salowe kino oraz 2-kondygnacyjny klub fitness.
Opisując warszawski rynek centrów handlowych nie można przejść obojętnie obok dwóch najbardziej znanych obiektów na tym rynku. Pierwszy z nich to słynne „Złote Terasy”, zlokalizowane w samym sercu stolicy: w Śródmieściu, w sąsiedztwie Dworca Centralnego oraz Pałacu Kultury i Nauki. Powierzchnia handlowa tej konstrukcji wynosi 64 tys. mkw., a jej budowa trwała pięć lat (2002 – 2007) i kosztowała aż 1.5 miliarda złotych, z czego ponad połowa przypada na część biurową kompleksu, w tym na 26-kondygnacyjny wieżowiec „Skylight” (105 m), gdzie swoją siedzibę miał pierwszy właściciel całego obiektu – spółka Złote Tarasy Sp. z o.o.. Obecnie kompleks jest w rękach wspomnianej, francuskiej spółki Unibail-Rodamco-Westfield (oprócz „Arkadii” i „Złotych Tarasów”, firma ma w swoim portfolio również warszawskie: „Galerię Mokotów”, „Galerię Wileńską”, „Centrum Handlowe Ursynów” oraz wrocławską „Wroclavię”). Z uwagi na swoją atrakcyjną lokalizację, „Złote Tarasy odwiedza rocznie ok. 21 mln osób, czyli mniej więcej tylko samo, ile prawie dwa razy większą „Arkadię” (117.9 tys. mkw.).
ok. 21 mln
osób rocznie odwiedza
Złote Tarasy
Drugim najbardziej popularnym obiektem jest centrum handlowe „Blue City”, zlokalizowane na warszawskiej Ochocie, o łącznej powierzchni handlowej 65 tys. mkw. Mimo że „BC” liczy sobie już 15 lat, to za sprawą ubiegłorocznej modernizacji należy do najbardziej nowoczesnych galerii w kraju. Trwająca kilka miesięcy przebudowa objęła ok. 22 tys. mkw., a jej efektem jest największy w Warszawie kompleks rozrywkowo-gastronomiczny z nowoczesnym kinem Helios oraz klubem fitness.
Pozostając w Warszawie warto wspomnieć o modernizowanym centrum handlowym „Atrium Promenada”, którego dotychczasowa powierzchnia zostanie do 2021 roku powiększona o dodatkowych 49.6 tys. mkw. i ostatecznie wyniesie ok. 93 tys. mkw. To zaś oznacza, że zlokalizowany na warszawskiej Pradze obiekt przegoni „Galerię Młociny” i zajmie drugie miejsce pod względem powierzchni (za „Arkadią”).
Górny Śląsk. Aglomeracja górnośląska to kolejny region Polski, nasycony wieloma, bo aż 46 obiektami handlowymi. Ich łączna powierzchnia handlowa wynosi ok. 1.2 mln mkw.
Największym centrum handlowym w tym regionie i równocześnie jednym z największym w całym kraju, jest 15-letnia katowicka „Silesia City Center”, która oprócz powierzchni handlowej, liczącej 86 tys. mkw., posiada jeszcze część biurową (60 tys. mkw.) oraz mieszkaniową (osiedle „Dębowe Tarasy” – 100 tys. mkw.). Segment handlowy składa się z 310 lokali, w których pracuje ok. 3.5 tys. osób. Obiekt ten odwiedza rocznie ok. 15 mln klientów. Oprócz ogromnej przestrzeni „Silesia” znana jest jeszcze z tego, że w 2011 roku z okazji ceremonii otwarcia nowej części handlowej galerię odwiedziła… amerykańska celebrytka Paris Hilton.
Miejscowym konkurentem „Silesii” jest zaledwie 5-letnia „Galeria Katowicka”, której wielkim atutem jest atrakcyjna lokalizacja. W jej bliskim sąsiedztwie znajdują się bowiem m.in.: nowy dworzec PKP (konstrukcyjnie galeria jest jego częścią) oraz podziemna stacja autobusowa. Łączna powierzchnia handlowa „Galerii Katowickiej” wynosi ok. 52 tys. mkw., na którą składa się 250 butików i punktów gastronomicznych.
W oddalonych o 30 km od Katowic Gliwicach znajdują się dwie nowoczesne konstrukcje handlowe, przyciągające klientów z całej aglomeracji śląskiej. Pierwszy z nich to „Park Handlowy Europa Centralna”, leżący na skrzyżowaniu autostrad A1 i A2. Fakt ten sprawia, że w zasięgu zaledwie 60 minut jazdy samochodem znajduje się ok. 5 mln osób! Drugim ciekawym obiektem w Gliwicach jest nowiutka „Silesia Outlet”, oddana do użytku w 1. półroczu bieżącego roku. Powierzchnia handlowa tego centrum wynosi 20 tys. mkw., co przekłada się na 120 lokali handlowo-usługowych.
Wrocław. Na brak nowoczesnych obiektów handlowych nie mogą narzekać mieszkańcy Wrocławia. Stolica Dolnego Śląska może się bowiem pochwalić najwyższym nasyceniem powierzchnią centrów handlowych w Polsce, która – jak szacuje „Colliers International” – wynosi 905 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Łączna powierzchnia handlowa wszystkich obiektów w tym mieście wynosi ok. 550 tys. mkw., na którą składa się 20 obiektów, zarówno wielkich parków, jak i mniejszych centrów. Na szczególną uwagę zasługuje słynny, 11-letni „Pasaż Grunwaldzki”, z łączną powierzchnią handlowo-usługową wynoszącą ok. 62 tys. mkw. Na trzech kondygnacjach tego obiektu znajduje się 200 sklepów oraz 11 sal kinowych dla 2.6 tys. widzów. Atutem „Pasażu Grunwaldzkiego” jest dogodna lokalizacja, w pobliżu ścisłego centrum miasta.
Obiektem o podobnych gabarytach, aczkolwiek znacznie bardziej nowoczesnym, jest kompleks „Wroclavia”, obchodzący w tym roku swoje drugie urodziny. Jego konstrukcja została zaprojektowana w taki sposób, by połączyć część handlowo-usługową z podziemnym dworcem centralnym. Głównym inwestorem oraz aktualnym właścicielem obiektu jest wspomniana wcześniej francuska spółka Unibail-Rodamco-Westfield. Powierzchnia handlowa „Wroclavii” wynosi 64 tys. mkw. Centrum składa się z 200 lokali, rozlokowanych nad 3 naziemnych kondygnacjach.
Poznań. Drugim miastem w Polsce pod względem nasycenia powierzchnią centrów handlowych jest Poznań, ze współczynnikiem wynoszącym 863 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Wizytówką poznańskiego rynku jest znany w całym kraju „Stary Browar”, łączący w sobie aspekt handlowo-usługowy z kulturą i sztuką. Budowa tego obiektu została ukończona w 2007 roku, a jego pierwszym właścicielem była Grażyna Kulczyk. Jeszcze w tym samym roku kompleks został zakupiony przez spółkę Deutsche Asset Management, inwestująca w nieruchomości komercyjne głównie na terenie Europy Środkowo-Wschodniej. Łączna powierzchnia użytkowa „Starego Browaru” wynosi ok. 120 mkw., z czego mniej więcej połowa przypada na część handlową. Ta ostatnia składa się 200 sklepów, barów oraz innych lokali użytkowych. Centrum dysponuje również przestrzenią przeznaczoną na wystawy sztuki, koncerty oraz inne wydarzenia o charakterze kulturalnym.
Głównym konkurentem „Starego Browaru” w regionie jest centrum handlowe „Posnania”, będące największym tego typu obiektem na terenie Wielkopolski. Powierzchnia handlowa tej 3-letniej galerii wynosi ok. 100 tys. mkw., na której rozlokowano 300 lokali, w tym 220 butików, 40 kawiarni i 40 sklepów średnio oraz wielko-powierzchniowych, a także 8-salowe kino Helios oraz nowoczesną kręgielnię (18 torów) połączona z klubem, gdzie okazjonalnie odbywają się różne wydarzenia kulturowe (np. koncerty).
Główne wyzwania
Jest ich wiele, ale największe z nich to przeniesienie zakupów do Internetu. To bowiem zmusza inwestorów, deweloperów oraz najemców do zmiany swojej oferty na taką, która przyciągnie klientów do centrum w innym celu, aniżeli zakupy. Jak wynika z badań przeprowadzonych przez „Mastercard”, co dziesiąty polski internauta dokonuje transakcji przez Internet, natomiast co piąty kupuje mobilnie częściej niż raz w tygodniu. Pod tym względem jesteśmy liderami na arenie europejskiej, wyprzedzając takie potęgi gospodarcze, jak Niemcy oraz Wielka Brytania.
To właśnie z tych powodów w ostatnich latach liczne centra handlowe na potęgę przechodzą przebudowy oraz zmieniają profile najemców. Wielo-ekranowe kina, kręgielnie, lokale gastronomiczne, banki oraz inne punktu usługowe od dawna są już standardem w każdym większym obiekcie handlowym. Nowych pomysłów jednak nie brakuje, czego dobrym przekładem jest wspomniana wcześniej galeria „Blue City”, która po zeszłorocznej przebudowie otworzyła nowoczesną szkołę tańca oraz park rozrywki dla dzieci i młodzieży, składający się z pola golfowego oraz mini-boiska piłkarskiego, a także z edukacyjnych „pokoi zagadek”.
Kolejne poważne wyzwanie wiąże się ze zmianą zwyczajów w zakresie zakupów spożywczych. Otóż Polacy coraz częściej korzystają z małych, osiedlowych sklepów, położonych blisko ich miejsca zamieszkania. Ta tendencja stanowi ogromne wyzwanie dla wielko-powierzchniowych sieci spożywczych, szczególnie tych zlokalizowanych w centrach handlowych. Właśnie dlatego w ostatnich latach coraz częściej słyszy się o problemach finansowych takich firm jak Tesco, która pozbywa się kolejnych hipermarketów. Skuteczną odpowiedzią na te wyzwania jest zmiana profilu z wielkich marketów na mniejsze, czego dobrym przykładem jest sieć lokalnych sklepów „Carrefour Express”.
