Reforma planowania przestrzennego to jedna z tych zmian prawa, które nie wywołały medialnej burzy, ale w ciszy zaczęły przesuwać miliardy złotych. Od 2023 r. system był w przebudowie, ale dopiero 2025 i początek 2026 r. pokazały, jak bardzo zmieniła się faktyczna mapa rynku gruntów w Polsce. Nie w sensie geograficznym, lecz ekonomicznym i prawnym.
oraz wyraźniej widać bowiem, że nowe plany ogólne nie tylko porządkują przestrzeń, ale wprost ograniczają podaż gruntów, na których w ogóle wolno budować, co rynek już odczuwa w postaci wzrostu cen i znikania „tanich działek”.
Coraz wyraźniej widać bowiem, że nowe plany ogólne nie tylko porządkują przestrzeń, ale wprost ograniczają podaż gruntów, na których w ogóle wolno budować, co rynek już odczuwa w postaci wzrostu cen i znikania „tanich działek”.
Koniec pewnej epoki
Przez dwie dekady polski rynek ziemi funkcjonował w oparciu o mechanizm, który z dzisiejszej perspektywy można nazwać planistyczną prowizorką. Studium uwarunkowań wyznaczało kierunki rozwoju, ale nie miało mocy prawa miejscowego. O tym, czy na konkretnej działce da się budować, rozstrzygała decyzja o warunkach zabudowy, często wydawana na podstawie elastycznych kryteriów sąsiedztwa. W praktyce oznaczało to, że grunt rolny mógł w kilka miesięcy stać się złotem, jeśli tylko znalazł się ktoś, kto zdążył z wnioskiem o WZ. Ten mechanizm generował ogromną podaż potencjalnych gruntów inwestycyjnych i był jednym z głównych powodów, dla których ceny ziemi w wielu regionach przez lata rosły wolniej niż ceny mieszkań.
Nowy system, oparty na planie ogólnym gminy, kończy tę epokę. Plan ogólny, jako akt prawa miejscowego, dzieli przestrzeń gminy na strefy planistyczne i wyznacza obszary uzupełnienia zabudowy, czyli te części gminy, w których w przyszłości w ogóle możliwa jest nowa zabudowa. W praktyce oznacza to, że decyzje o warunkach zabudowy nie znikają całkowicie, ale mogą być wydawane wyłącznie w granicach obszarów uzupełnienia zabudowy wyznaczonych w planie ogólnym. W pozostałych obszarach rozwój jest planistycznie zamrożony, nawet jeśli wcześniej był realny. Jednocześnie w częściach gmin objętych miejscowymi planami zagospodarowania uchwalonymi przed reformą, to właśnie te plany – do czasu ich zmiany – nadal bezpośrednio regulują, co wolno budować. Co istotne, w pierwszej połowie 2026 roku trwa jeszcze okres przejściowy, ale rynek już gra według nowych reguł, bo to projekty planów ogólnych stały się kluczowym punktem odniesienia dla banków, inwestorów i notariuszy. To właśnie na etapie projektów zaczęło się faktyczne „odcinanie” ogromnej liczby działek od możliwości zabudowy.
Ta zmiana przyniosła natychmiastowy efekt: rynek gruntów został spolaryzowany, a jednocześnie skurczył się podażowo. Działki, które znalazły się w strefach rozwojowych lub obszarach uzupełnienia zabudowy, zaczęły drożeć, często jeszcze zanim plan ogólny został formalnie uchwalony. Inwestorzy wykupywali ziemię na podstawie projektów planów i uchwał intencyjnych gmin, bo wiedzieli, że pula gruntów „do budowania” w przyszłości będzie znacznie mniejsza niż dawniej. Jednocześnie grunty, które w nowych dokumentach trafiły do stref zieleni, buforowych albo rolnych bez funkcji rozwojowej, w praktyce utraciły płynność. Właściciele, którzy jeszcze w 2022 r. byli przekonani, że sprzedadzą działki deweloperom, w 2025 r. zaczęli odbierać telefony od pośredników z ofertami o kilkadziesiąt procent niższymi albo nie odbierali ich wcale. Tak właśnie wygląda w praktyce koniec „taniej ziemi”.
Widać to szczególnie wyraźnie w gminach podmiejskich. W jednej z nich, w rejonie aglomeracji warszawskiej, działki położone przy tej samej drodze zostały rozdzielone przez granicę strefy planu ogólnego. Po jednej stronie pojawiła się strefa mieszkaniowa wielorodzinna, po drugiej obszar zieleni i infrastruktury. W ciągu kilku miesięcy pierwsze grunty zmieniły właściciela po rekordowych stawkach, drugie stały się praktycznie niesprzedawalne. Ten efekt nie wynika z rynku, lecz z prawa, a dokładniej z tego, że gmina w jednym dokumencie ograniczyła realną podaż działek pod zabudowę.
Nowe instrumenty
Równolegle zaczęły działać nowe instrumenty, takie jak zintegrowane plany inwestycyjne i umowy urbanistyczne. W teorii mają one umożliwiać gminom negocjowanie z inwestorami infrastruktury, szkół czy dróg w zamian za zgodę na intensywną zabudowę. W praktyce w wielu gminach już w 2025 r. zaczęły pełnić funkcję dodatkowego filtra projektów, choć skala ich stosowania zależy od tempa wdrażania tych instrumentów przez poszczególne samorządy. Deweloper, który nie jest w stanie sfinansować infrastruktury społecznej, coraz częściej nie dostaje zielonego światła dla dużych inwestycji, co dodatkowo zmniejsza podaż nowych terenów mieszkaniowych.
Do tego dochodzą standardy urbanistyczne, które wprowadzają wymogi dotyczące m.in. dostępności transportu publicznego, infrastruktury społecznej i terenów zielonych. W efekcie wiele gruntów, które wcześniej nadawały się pod osiedla, dziś nie spełnia wymogów planistycznych bez kosztownych inwestycji towarzyszących. To kolejny element, który w sposób niewidoczny dla laików ogranicza rynek i podbija wartość tych działek, które jednak spełniają nowe kryteria.
Najciekawsze jest jednak to, jak na te zmiany zareagował rynek finansowy. Banki w 2025 r. zaczęły traktować projekt planu ogólnego jako dokument o niemal takiej samej wadze jak miejscowy plan zagospodarowania. Nie jest to oczywiście wymóg ustawowy, lecz efekt rynkowej praktyki zarządzania ryzykiem, w której plan ogólny stał się kluczowym elementem due diligence gruntów. W umowach kredytowych pojawiły się klauzule uzależniające uruchomienie finansowania od zgodności inwestycji z planem ogólnym, a nie tylko z obowiązującą WZ-ką. To w praktyce oznacza, że spekulacyjny obrót gruntami bez twardego przeznaczenia stał się znacznie droższy i bardziej ryzykowny, co jeszcze bardziej ogranicza podaż „luźnych” gruntów na rynku.
Dla właścicieli gruntów reforma oznacza coś jeszcze: rosnące znaczenie sporów z gminami. Tam, gdzie plan ogólny radykalnie ograniczył możliwość korzystania z ziemi, zaczynają pojawiać się roszczenia o odszkodowanie za tzw. wywłaszczenie planistyczne. W 2026 r. to zjawisko dopiero się rozpędza, ale już widać, że będzie jednym z kluczowych pól konfliktu między sektorem prywatnym a samorządami.
Wszystko to prowadzi do jednego wniosku. Reforma planowania przestrzennego nie jest kosmetyczną zmianą procedur, lecz głęboką przebudową rynku gruntów i mechanizmu podaży. Ziemia w Polsce przestała być aktywem, którego wartość rośnie „z natury rzeczy”. Stała się aktywem rzadkim, którego wartość wynika z jednej uchwały rady gminy i jednego rysunku na mapie planu ogólnego.
W tej nowej rzeczywistości wygrywać będą nie ci, którzy „mają ziemię”, ale ci, którzy rozumieją, co można z nią zrobić w świetle planu ogólnego. W 2026 roku due diligence gruntu zaczyna się nie od księgi wieczystej ani nawet od studium, lecz od analizy strefy planistycznej i obszaru uzupełnienia zabudowy. To tam zapisana jest prawdziwa wartość nieruchomości. Dla rynku oznacza to większą przejrzystość, ale też większą brutalność. Grunty z dobrym statusem planistycznym będą przedmiotem ostrej konkurencji i dalszego wzrostu cen, natomiast pozostałe pozostaną w portfelach właścicieli jako kapitał uśpiony. Reforma planistyczna wprowadziła więc do rynku nieruchomości to, czego brakowało mu przez lata: jasne reguły, które jednych wzmacniają, a innych bezlitośnie eliminują. Rynek nieruchomości wszedł w epokę, w której prawo stało się głównym architektem cen gruntów. I to dopiero początek tej historii.
