Rok 2025 potwierdził, że lokalizacja pozostaje absolutnym fundamentem każdej inwestycji, niezależnie od koniunktury. To ona w największym stopniu determinuje wartość mieszkania – dostępność komunikacji, infrastruktury i terenów zielonych, a także to, jak dana dzielnica będzie funkcjonować w przyszłości.
Grzegorz Woźniak
prezes spółki Q3D Locum
Skończył się czas gwałtownych wzrostów cen, ale również oczekiwanie na znaczące spadki okazało się myśleniem życzeniowym. W całym 2025 r. stopy procentowe spadły łącznie o 1,75 pkt proc., co realnie przełożyło się na niższe raty kredytów i poprawę zdolności kredytowej kupujących. W kolejnych kwartałach spodziewam się dalszych obniżek stóp w kierunku 3 proc., co powinno podtrzymywać ożywienie popytu, choć bez ryzyka gwałtownego boomu charakterystycznego dla wcześniejszych cykli. Popyt napędza bowiem poprawiająca się dostępność kredytowa oraz naturalne potrzeby mieszkaniowe dużych miast, szczególnie Warszawy czy Krakowa, nie zaś krótkoterminowa spekulacja.
Mimo obaw na samym początku roku, rynek w dłuższej perspektywie zachowywał się stabilnie: popyt był selektywny, ale konsekwentny, a nabywcy podejmowali bardziej przemyślane decyzje. Zainteresowanie koncentrowało się przede wszystkim na mieszkaniach kompaktowych, które pozostają najpłynniejszym segmentem rynku i najlepiej odpowiadają zarówno na potrzeby młodych kupujących, jak i inwestorów. Lokale dwupokojowe, dzięki rozsądnemu metrażowi i relatywnie niskiemu progowi wejścia cenowego, najszybciej reagowały na wzrost popytu.
Niejednorodny obraz
Jednocześnie warto zauważyć, że obraz rynku nie jest jednorodny. Choć decyzje zakupowe dotyczące większych mieszkań zapadają zazwyczaj wolniej, w części ofert widoczne było wyraźne zainteresowanie lokalami o powierzchni przekraczającej 70 m2. Pokazuje to, że mimo ostrożnego podejścia do budżetów, część klientów – najczęściej kupujących na potrzeby własne – nadal decyduje się na zakup większych mieszkań, traktując je jako długoterminową inwestycję w komfort i stabilność mieszkaniową.
Po stronie podaży nie zauważam przełomu. Liczba nowych projektów była ograniczana przez rosnące koszty budowy, długi proces pozyskiwania decyzji planistycznych oraz niewielką dostępność gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach największych miast. To właśnie deficyt dobrze skomunikowanych terenów inwestycyjnych staje się jednym z kluczowych czynników kształtujących ceny. Trudno oczekiwać, aby w krótkim terminie miało się to zmienić. Deweloperzy skupiali się na projektach o wysokiej efektywności funkcjonalnej, dużej elastyczności układów i wyższej jakości części wspólnych – bo to dziś realnie buduje wartość mieszkań.
Stopniowa normalizacja
W 2026 r. rynek wejdzie w fazę stopniowej normalizacji, w której kluczowym zjawiskiem będzie narastająca presja popytowa przy wciąż ograniczonej podaży. Spadek stóp procentowych i rosnąca dostępność finansowania przełożą się na większą aktywność kupujących, jednak bez powrotu do zachowań spekulacyjnych. W praktyce oznacza to umiarkowany, ale stabilny wzrost cen, szczególnie w dużych miastach i najlepiej skomunikowanych lokalizacjach, przy jednoczesnym zróżnicowaniu dynamiki cen między rynkami lokalnymi. Niższe stopy procentowe w połączeniu z większym zainteresowaniem z pewnością będą wzmacniać presję cenową, lecz rynek pozostanie relatywnie zrównoważony.
