Kierunek zmian cen mieszkań na rynku wtórnym zależy przede wszystkim od popytu, wysokości stóp procentowych oraz sytuacji na rynku pracy. To właśnie te czynniki, a zwłaszcza dostępność kredytów i stabilność zatrudnienia, w największym stopniu wpływają na decyzje kupujących. Obecnie kluczowa pozostaje równowaga między popytem a możliwościami finansowania.
Anton Bubiel
ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl
W 2026 r. ceny najpierw będą stabilne, a w drugiej połowie roku pojawią się umiarkowane wzrosty, wyraźnie wolniejsze niż w latach silnych skoków, takich jak w 2021 czy 2023 r., w którym obowiązywał program Bezpieczny Kredyt 2 proc. Dane SonarHome.pl, platformy, która umożliwia wycenę mieszkań i znalezienie agenta, z okresu sierpień–październik 2025 r. potwierdzają, że ceny ofertowe na rynku wtórnym praktycznie nie zmieniały się. W największych miastach odnotowano niewielkie spadki rzędu 1–3 proc., a w miastach regionalnych zmiany były minimalne.
Na rynku wciąż widać przewagę podaży nad popytem, chociaż w niektórych miastach, takich jak Warszawa, liczba ofert zaczyna się zmniejszać. Przy odbudowującym się popycie sprzedający częściej godzą się na negocjacje cen. Jeśli w 2026 r. poprawi się dostępność kredytów, rynek pracy pozostanie stabilny, a podaż wciąż będzie maleć, ceny powinny utrzymać stabilny poziom lub zacząć rosnąć w drugiej połowie roku.
Na początku 2026 r. podaż wciąż będzie stosunkowo wysoka. Widać już sygnały ożywienia rynkowego, ale należy oceniać je ostrożnie. Stopy procentowe nadal pozostają wyższe niż w większości minionej dekady, a każda dodatkowa redukcja w nadchodzącym roku może poprawiać dostępność finansowania i zachęcać kupujących. Jednocześnie stopniowo wyhamowuje rynek pracy. To oznacza, że w 2026 r. należy oczekiwać powolnego zmniejszania się nadwyżki podaży, zamiast gwałtownych zmian.
Inflacja, stopy procentowe i PKB w nowych prognozach
Najnowsza projekcja NBP z listopada 2025 r. wskazuje, że inflacja w 2026 r. powinna zbliżyć się do celu banku centralnego. Według prognoz CPI spadnie w 2026 r. do 2,9. Założenia te są relatywnie korzystne – oznaczają stabilne ceny energii, brak znacznych zmian stóp procentowych i umiarkowane tempo wzrostu popytu. Jednocześnie NBP wskazuje na takie czynniki ryzyka, jak wzrost cen energii, szybkie tempo podwyżek płac czy większe wydatki państwa, które mogłyby utrzymać inflację powyżej celu. Z kolei słabszy popyt mógłby sprowadzić inflację do celu szybciej.
Prognozowana inflacja sugeruje stabilne lub nawet niższe koszty kredytów hipotecznych. Przy braku presji inflacyjnej RPP ma przestrzeń do dalszego cięcia stóp procentowych w 2026 r. Stopa referencyjna w grudniu 2025 r. wyniosła zaś 4 proc. Dla osoby planującej kredyt hipoteczny oznacza to realną poprawę zdolności kredytowej.
Po okresie wysokich stóp procentowych rynek kredytów hipotecznych wchodzi w fazę ożywienia,, po czym stopniowo osłabnie do 2027 r. Na ten segment wpływają zarówno czynniki popytowe (sytuacja finansowa gospodarstw domowych czy brak nowych programów wsparcia), jak i podażowe, w tym polityka ryzyka banków oraz regulacje makroostrożnościowe, które w przeszłości potrafiły zmieniać się pod wpływem nagłych wydarzeń, takich jak pandemia.
Programy mieszkaniowe wymagają większej promocji
Ocena funkcjonowania programów mieszkaniowych w Polsce pozostaje silnie powiązana z przekonaniami ekonomicznymi i politycznymi. W debacie publicznej najczęściej wskazywanym problemem jest to, że dopłaty do kredytów potrafią skutecznie pobudzić popyt, ale jednocześnie prowadzą do szybkiego wzrostu cen, czego przykładem był okres działania programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.
Wśród narzędzi wsparcia, które nadal obowiązują, kluczowy jest Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, wcześniej funkcjonujący jako program gwarancji wkładu własnego. To rozwiązanie umożliwia zakup mieszkania lub domu bez konieczności posiadania własnych oszczędności, ponieważ Bank Gospodarstwa Krajowego gwarantuje brakującą część wkładu, co w praktyce oznacza możliwość sfinansowania nieruchomości nawet w 100 proc. Program jest dostępny dla singli, par i rodzin z dziećmi, o ile spełniają warunek zdolności kredytowej i nie posiadają innej nieruchomości.
Dane społeczne wskazują, że zapotrzebowanie na publiczne wsparcie w obszarze mieszkaniowym jest wyraźne. Z badań CBOS wynika, że ponad połowa Polaków oczekuje aktywnej roli państwa w umożliwianiu zakupu mieszkań lub budowy domów. Priorytety badanych są jednak zróżnicowane – część społeczeństwa wskazuje na potrzebę wspierania nabywców, inni preferują inwestowanie w budownictwo komunalne lub rozwój mieszkań czynszowych i spółdzielczych.
Niepewność studzi aktywność inwestorów
Według obserwacji uczestników rynku popyt na mieszkania odbudowuje się powoli, co może być również związane z wyhamowaniem aktywności inwestorów kupujących nieruchomości pod wynajem. W ostatnich latach w wielu miastach wzrosła podaż mieszkań na wynajem, a jednocześnie rentowność takich inwestycji spadła z powodu wysokich cen zakupu i stabilizującej się wysokości czynszów. Zapał studzą ponadto politycy, zapowiadający zmiany w podatkach, m.in. ograniczenie ulgi mieszkaniowej oraz progresywny podatek od nieruchomości. Na decyzje inwestorów wpływa również podwyższona niepewność geopolityczna, w tym przedłużająca się wojna w Ukrainie. W efekcie rynek coraz bardziej bazuje na zakupach dokonywanych na własny użytek lub dla dzieci, co z natury jest segmentem o wolniejszej dynamice niż inwestycje portfelowe.
Z rozmów prowadzonych z inwestorami wynika, że ci, którzy w poprzedniej dekadzie napędzali popyt, obecnie działają znacznie ostrożniej, a część z nich wręcz rezygnuje z kolejnych zakupów w Polsce. Wskazują na nasycenie rynku najmem, mniejszą opłacalność, ryzyko wyższych lub dodatkowych podatków i ogólną niepewność związaną z sytuacją międzynarodową. Wiele osób myślących o inwestowaniu w nieruchomości rozważa opcje zagraniczne, często w krajach południowych, tak aby połączyć zakup z własnym użytkowaniem. Jeśli ten inwestorski segment pozostanie osłabiony, trudno oczekiwać szybkiego odbudowania popytu – zakupy realizowane wyłącznie przez osoby kupujące „dla siebie” mają naturalnie wolniejsze tempo i nie generują gwałtownych zwrotów na rynku.
