Józef Wojciechowski, deweloper, twórca JW Construction, firmy, która wybudowała ponad 40 tys. mieszkań, o najgroźniejszych chorobach polskiej deweloperki opowiada Kazimierzowi Krupie.
Budujesz mieszkania, domy, od ponad 30 lat. Jak czujesz się z tą atmosferą, która towarzyszy Tobie i wszystkim deweloperom? Jesteście przedstawiani jako uosobienie „czarnego luda”.
Raczej trudno się z tym pogodzić, ale trzeba się z tym zmierzyć. Jak czegoś brakuje, to trzeba znaleźć winnego, który za ten brak odpowiada. A że nie ma mieszkań, takich osiągalnych dla ludzi, to winni są deweloperzy. Innego powodu, żeby tę grupę, która jest niezbędna, dostarcza te cztery kąty i dach nad głową napiętnować w taki sposób, jak my to słyszymy i widzimy w ostatnich latach, nie ma.
Nie sądzisz, że do tego przyczynia się np. dyskusja na temat tego, czy mieszkanie to towar, czy prawo każdego obywatela? To mieszanie dwóch systemów wartości. Bo to, że to jest towar, jest oczywiste, a czym innym jest prawo do zapewnienia mieszkania, nad którym powinno zastanowić się państwo.
Państwo, gdyby tylko nie przeszkadzało, to już byłby kawałek sukcesu. Ale to, że mieszkanie dzisiaj kosztuje tyle, ile kosztuje, i jest nieosiągalne dla młodego człowieka, to jest w głównej mierze zasługa rządzących przez wiele ostatnich lat. Bardzo, bardzo się starali, żeby tak było. Na przykład podwyżki cen gruntów, które miały miejsce w ostatnim czasie, były wywołane w sposób sztuczny, na zasadzie kiełbasy wyborczej. Prezes Kaczyński np. obniżył dla wszystkich odsetki bankowe. Nie zważał na to, czy ludzie będą nabywali te mieszkania na wynajem, na inwestycje, czy na pierwsze mieszkanie. Wszystkie zasoby deweloperów zostały sprzedane bardzo szybko, bo kredyty były tanie. Zaczął się więc ruch, żeby uzupełnić banki ziemi, w związku z czym w ciągu kilku miesięcy koszt ziemi wzrósł czterokrotnie w porównaniu z okresem sprzed trzech, czterech lat. Cena ziemi to jest pierwszy element, który przekłada się na koszt gotowego projektu, który musi ponieść klient. Inny element, który zafundowała nam poprzednia ekipa rządząca, to dynamiczny wzrost płacy minimalnej. To automatycznie przełożyło się na koszty wytwórcze materiałów budowlanych czy pensji dla pracowników. Trzeci element to czas oczekiwania m.in. na wszelkie pozwolenia. Procedury są obecnie tak koszmarne, że nie pamiętam, żeby kiedykolwiek takie były, a jestem w branży od 32 lat. Mówimy o rocznych czy jeszcze dłuższych terminach dotyczących np. uzgodnienia wjazdu na osiedle, dostawy mediów itp. Za to wszystko musi zapłacić odbiorca końcowy.
Deweloperzy będą działać w takich warunkach, jakie zostaną im narzucone, bo to jest biznes. Ale co się musi zdarzyć, żeby to szaleństwo zostało zatrzymane?
Rozmawiałem na ten temat z wieloma politykami. Rozwiązania, które będą upraszczały system, muszą przyjść „z góry”. Myślę, że dzisiaj postawienie produktu mieszkaniowego na nogi będzie bardzo trudne. I nie jestem specjalnym optymistą. Dlaczego? Podam przykład znajomych, którzy kupili kawałek ziemi za 20 mln zł. Znalazł się nawet chętny deweloper, który chciał to od nich kupić za 40 mln. Ale zaczęły się rozmowy, wynikła dość trudna sytuacja, w efekcie której deweloper przestał odbierać telefon. Rozmawiam z tym moim znajomym, mówię: „Opuść trochę cenę, nie musisz aż tyle zarobić”. A on mówi: „Nie, kiedyś dostanę tyle, ile chcę. Mnie się nie spieszy”.
Ta historia pokazuje, że obniżenie ceny gruntów będzie bardzo trudne, by nie powiedzieć, że niemożliwe. Ona została w sztuczny sposób zawyżona nie tylko w dużych aglomeracjach, jak Warszawa, Kraków, Poznań czy Wrocław. Dostaję oferty, bo jest ich bardzo dużo, ale ceny wszędzie są wielokrotnie wyższe niż trzy czy cztery lata temu.
Co państwo powinno zrobić, by poprawić sytuację?
Jest kilka obszarów, w których należałoby dokonać pewnych zmian. Pierwsza to wspomniany wyżej temat gruntów, na których można budować. To, co powiem, jest kontrowersyjne i politycy się tego boją, ale potrzebny jest podatek od nieruchomości. Na początek od nieruchomości komercyjnych, które są w miastach. Bo miasta nie są dla przemysłu. Powinien się on wynieść na tańsze tereny, a te, na których dziś funkcjonują, powinny być odzyskane dla tkanki mieszkaniowej, dla ludzi. To rząd może zrobić.
Druga rzecz: Skarb Państwa ma w swoich zasobach grunty. Ich uwolnienie w sposób znaczący podziałałoby na pozostałe elementy wpływające na końcową cenę mieszkań.
Ważne jest też doprowadzenie do sytuacji, w której nie będziemy czekali na pozwolenia dłużej niż np. pół roku. To też jest do zrobienia. Jeżeli zastosowano by tzw. incentive, użyję angielskiego słowa, bo w polskim brakuje mi odpowiednika, za wydawanie tych pozwoleń z zachowaniem terminu, to gminy zaczęłyby w tej kwestii inaczej działać.
Kończąc temat, jeden z najistotniejszych elementów to koszty finansowe, które dzisiaj są koszmarne. Jeżeli nawet rząd nie wspiera tzw. first time home buyers, bo nie ma dziś dla nich żadnego programu pomocowego, to powinien przynajmniej zapewnić im jakąś inną formę finansowania. Chodzi o to, żeby bank komercyjny nie nakładał na tych ludzi odsetek na poziomie 8, 9 czy 10 proc. Można np. stworzyć specjalny fundusz mieszkaniowy. Myślę, że premier Tusk powinien się nad tym zastanowić. Takie fundusze działają na świecie.
Na czym to polega?
Na tym, że bank komercyjny przyjmuje aplikację, robi „obróbkę” całego kredytu, wypłaca pieniądze, a papiery przesyła do specjalnej jednostki rządowej, która wypuszcza na rynku krajowym, a może i międzynarodowym, obligacje. To są jedne z lepszych obligacji, bo mają pokrycie w nieruchomości. Takie finansowanie powinno kosztować 2-3 proc. plus marża dla banku, który to obsługuje. Całość powinna się zamknąć na poziomie do 5 proc.
Widzisz jakąś szansę w programach, takich jak PPP, czyli partnerstwie publiczno-prywatnym, czy to z państwem, czy z samorządami?
Przede wszystkim nie widzę żadnej aktywności w tym kierunku. Deklaracje oczywiście pamiętam. Poprzedni rząd też deklarował najpierw 3 mln mieszkań, później 1 mln, 100 tys. mieszkań, a zbudowano kilka tysięcy.
Obserwujesz rynek w Polsce, ale również zjawiska na rynku europejskim czy światowym. Jak Polska lokuje się na mapie świata? To jest zielona wyspa, czerwona wyspa, wzburzone morze wokół nas?
Nie chcę być malkontentem, bo biurokracja jest nie tylko u nas. Europa jest przeżarta biurokracją. Amerykanie mówią o sobie, że też są skażeni biurokracją. Jest ogólna tendencja do przeregulowania różnych branż. To jest taki nowotwór, który zaczyna być groźny. Myślę, że w Polsce 30 lat temu było łatwiej, niż jest dzisiaj. Szczególnie jeżeli chodzi o moją branżę. Nie chciałbym się wypowiadać specjalnie o branżach, w których mnie nie ma, bo uznaję taką zasadę, iście amerykańską, że powinno się robić to, na czym się człowiek zna.
